3년이상 미등기땐 명의신탁 간주/「부동산 실명법안」 문답풀이

◎신탁교사·방조한 원주인·중개인도 처벌/명의 빌려준자 3년이하징역·1억 벌금/부자간 실명전환 꾸미면 5년이하 징역

­명의신탁이 무효가 되면 재산권은 어떻게 되나.

▲실명제 이전보다 보호받기가 훨씬 어려워 진다.계약시 매도인이 실소유자(신탁자)를 알 수 있는 등기 명의신탁의 경우 수탁자와 매도인간의 이전등기가 무효이므로 소유권은 매도인에게 귀속된다.신탁자는 수탁자와 매도인의 협조를 얻으면 등기를 되찾을 수 있으나 이 과정에서 명의신탁 사실이 드러나므로 과징금 부과 및 처벌을 받는다.

계약시 매도인이 신탁자를 알 수 없는 계약 명의신탁의 경우는 수탁자가 합법적인 소유권자가 되고 신탁자는 수탁자에게 명의신탁을 이유로 등기이전 청구가 불가능해 등기를 되찾지 못한다.어느 경우라도 수탁자가 제3자에게 해당 부동산을 팔아넘긴 이후에는 등기회복이 불가능하다.

­실명법 위반에 대한 처벌의 대상은.

▲이름을 빌려쓴 사람(신탁자),빌려준 사람(수탁자)은 물론이고 경우에 따라서는 명의신탁 사실을 알고도 부동산을 판 원주인(매도인)과 이를 중개한 변호사·중개인·법무사 등도 교사 또는 방조가 인정되면 처벌받는다.

­처벌의 종류는.

▲신탁자에게는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금과 과징금(부동산 가액의 30%)을,수탁자에게는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금을 부과한다.수탁자의 경우 과징금 부과는 없다.명의신탁을 교사·방조한 원주인·변호사·중개인·법무사 등에게는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금을 물린다.

­아파트를 샀는데 전매금지 기간이어서 등기를 이전하지 못한 경우는.

▲명의신탁에 해당되지 않는다.명의신탁은 약정과 등기이전 행위가 함께 이뤄져야 하는데 이 경우는 등기이전이 없기 때문에 미등기가 된다.미등기에는 실명법이 적용되지 않지만 기존의 부동산등기 특별조치법 위반으로 취득세의 5배를 더 물린다.

­장기간 미등기 상태로 두는 경우는.

▲3년 이상 미등기 상태로 두면 명의신탁으로 간주돼 실명법 위반으로 처벌한다.이 법의 시행일인 오는 7월 1일 이전에 발생한 미등기 아파트는 이로부터 3년후인 98년6월 말까지,7월 1일 이후에 발생한 미등기 아파트는 그로부터 3년내에 실명전환을 하거나 팔면 된다.

­이행강제금은 어떻게 물리나.

▲유예기간에 실명전환을 않고 있다가 적발돼 96년 9월 30일에 과징금을 부과받은 사람이 실명전환을 안한채 1년이 지나면 부동산 가액의 10%,1년이 더 지나면 20%를 각각 물린다.

­기존의 명의신탁 부동산을 유예기간에 차명상태로 팔면 처벌받나.

▲처벌하지 않는다.

­아버지가 아들에게 유예기간에 실명전환하는 것으로 꾸며 증여하는 경우는.

▲적발되면 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금을 물린다.

­가액이 각각 1천만원인 인접 세필지의 땅을 유예기간에 실명전환하는 경우 탈루세액을 추징하나.

▲수탁자가 동일인이면 추징하지 않는다.명의신탁 기간에 탈루한 종합토지세는 지번과 매도인·매도일자가 서로 다르더라도 인접해 있고,수탁자가 동일인이며,가액 합계가 5천만원 이하이면 1건의 부동산(1회의 명의신탁 해지로 실명전환이 가능)으로 보아 추징하지 않는다.<염주영기자>

◎부동산 실명제법안 요지

제3조(실소유자명의등기의무등)①부동산에 관한 물권은 타인의 명의로 등기하여서는 아니되며 실지소유자의 명의로 등기(이하 「실명등기」라 한다)하여야 한다.다만,신탁법 또는 신탁업법에 의한 신탁재산인 사실을 등기한 경우에는 그러하지 아니하다.

②부동산에 관한 물권의 실지소유자는 대통령령이 정하는 날부터 3년내에 부동산에 관한 물권의 변동을 위한 등기를 하여야 한다.

③채권자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자 및 채무변제를 위한 담보로 제공된 사실을 등기부에 표시하여야 한다.

제4조(명의신탁약정의 효력)①명의신탁약정은 어떠한 명목의 것이라도 그 효력이 없다.

②명의신탁약정이 있는 경우에는 직전 등기명의자와 명의수탁자 간에는 부동산에 관한 어떠한 물권변동의 효력도 발생하지 아니한다.다만,명의신탁자가 은닉되고 명의수탁자가 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약의 당사자가 되는 경우에는 그러하지 아니하다.

③제1항및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.

제5조(과징금)①제3조에 규정하는 의무를 이행하지 아니한다음 각호의 1에 해당하는 자에 대하여는 당해 부동산가액의 100분30에 해당하는 과징금을 부과한다.

1,제3조 제1항의 규정을 위반한 명의신탁자

2,제3조 제2항의 규정을 위반한 등기청구권자

3,제3조 제3항의 규정을 위반한 채권자 및 실지채무자가 아닌 자를 채무자로 등기하도록 한 자

②제1항및 제6조의 부동산가액은 대통령령이 정하는 날 현재의 소득세법 제99조에 규정하는 기준시가에 의한다.

③대통령령이 정하는 금액을 초과하는 과징금은 대통령령이 정하는 바에 의하여 물납할 수 있다.

④과징금은 당해 명의신탁부동산의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다.이하같다)이 부과한다.

⑤과징금의 체납시 강제집행은 국세체납처분의 예에 의한다.

⑥과징금의 부과 및 징수 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제6조(이행강제금)①제5조에 규정하는 과징금을 부과받은 자가 실소유자명의의 등기를 이행하지 아니하는 경우에는 과징금을 부과받은 날부터 1년이 경과한 날 이후 첫 1년간은 당해 부동산가액의 100분 10,그다음 1년간은 당해 부동산가액의 100분의 20에 해당하는 이행강제금을 각각 부과한다.다만,명의신탁자가 은닉되고 명의수탁자가 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약의 당사자가 된 경우에는 그러하지 아니하다.

②제5조 제3항 내지 제6항의 규정은 이행강제금에 관하여 준용한다.

제7조(벌칙)①다음 각호의 1에 해당하는 자에 대하여는 5년이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다.

1,제3조 제1항의 규정을 위반한 명의신탁자

2,제3조 제2항의 규정을 위반한 등기청구권자

3,제3조 제3항의 규정을 위반한 채권자 및 실지채무자가 아닌 자를 채무자로 등기하도록 한 자

②제3조 제1항의 규정을 위반한 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다.

③제3조에 규정한 의무를 위반하도록 교사·방조한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.

제8조(종중및 배우자에 대한 특례)다음 각호의 1에 해당하는 경우로서 조세의 포탈 또는강제집행의 면탈을 목적으로 하지아니하는 때에는 제5조 내지 제7조의 규정을 적용하지 아니한다.

1,종중이 소유한 부동산에 관한 물권을 종중(그 대표자를 포함한다)이외의 자의 명의로 등기한 경우

2,배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우