도시의 발전은 단순히 고층 건물이 늘어나고 인프라가 확충되는 외형적 성장에 머물러서는 안 된다. 진정한 선진도시는 도시 성장의 과실이 특정 지역에 편중되지 않고, 시민 모두의 삶의 질 향상으로 이어지는 균형 잡힌 구조를 갖춘 도시다. 이러한 측면에서 공공기여 제도는 서울의 지속 가능한 미래와 균형발전을 위한 중요한 정책수단이다. 민간 개발 과정에서 발생하는 이득의 일부를 공공시설이나 재원으로 환원하는 공공기여는 그동안 도시의 기반시설을 확충하고 공공성을 높이는 데 기여해 왔다. 그러나 이제 공공기여의 역할을 한 단계 확장할 필요가 있다. ‘개발된 곳에 다시 투자하는 공공기여’에서 ‘서울에서 가장 필요한 곳에 우선 투자하는 공공기여’로 전환되어야 한다.
그 시작으로 서울형 ‘공공기여 우선투자지수’ 구축을 제안한다. 생활권별 노후도, 대중교통 접근성, 녹지율, 인구구조와 변화, 생활 사회간접자본(SOC) 부족 정도 등 다양한 도시 지표를 종합해 지역별 공공서비스 취약도를 객관적으로 산출하는 것이다. 여기에 인공지능(AI)을 활용한다면 현재의 부족한 시설뿐만 아니라 향후 인구 변화와 도시 수요까지 예측할 수 있다. 이를 통해 공공기여는 ‘현재의 부족을 메우는 제도’에서 ‘미래의 부족을 준비하는 제도’로 발전할 수 있다.
공공기여 대상은 시대적 변화와 시민의 요구에 맞춰 유연하게 달라져야 한다. 저출산·고령화가 빠르게 진행되는 서울에서 시민들이 필요로 하는 도시 인프라는 더이상 도로·공원·주차장에만 머물지 않는다. 돌봄과 육아, 건강과 체육, 문화와 교육, 고령친화시설 등 시민의 일상과 직접 연결되는 생활 인프라가 더욱 중요해지고 있다. 실제로 서울시의회는 공공산후조리원과 돌봄센터, 고령층 지원시설 등을 공공기여 대상에 포함할 수 있도록 제도적 기반을 마련했다. 앞으로도 공공기여는 ‘건물을 위한 도시 인프라’에서 ‘사람을 위한 생활 인프라’로 그 범위를 넓혀 가야 한다.
균형발전을 위해서는 공공의 역할만큼 민간의 참여도 중요하다. 공공기여가 민간에 대한 일방적인 부담으로 인식된다면 지속 가능한 제도가 될 수 없다. 따라서 투자 우선순위와 산정 기준을 투명하게 공개하고 누구나 예측할 수 있는 일관된 기준을 마련해야 한다. ‘얼마를 더 부담할 것인가?’보다 ‘어떤 기준으로 결정할 것인가?’가 먼저 명확해야 한다. 예측 가능한 제도는 민간의 불확실성을 낮추고, 공공에는 안정적인 재원을 확보하게 한다.
공공기여는 개발이익의 환수를 넘어 도시가치를 공유하는 방향으로 나아가야 한다. 서울의 균형발전은 모든 지역을 똑같이 만드는 것이 아니다. 중요한 것은 시민이 어느 지역에 살든 기본적인 삶의 기회에서 지나치게 불리하지 않도록 하는 것이다. 따라서 공공기여의 최종 목표는 ‘지역의 균등’이 아니라 ‘시민의 기회 균등’이어야 한다. 이제 공공기여를 향한 질문도 ‘개발이익을 어디에 환원할 것인가?’에서 ‘서울에서 어디에 가장 필요한가?’로 바뀌어야 한다.
이제 서울은 AI와 데이터 그리고 현장의 목소리를 바탕으로 공공기여의 우선순위를 객관적으로 정하고, 공공과 민간이 책임을 나누는 새로운 시스템을 만들어야 한다. 공공기여를 ‘개발이익의 환수’에서 ‘도시가치의 공유’로 전환하는 것. 그것이 서울의 균형발전을 넘어 모든 시민이 함께 성장하는 미래도시로 나아가는 새로운 출발점이다.
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