[열린세상] 잘못된 진단과 처방이 키운 집값

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세금·대출 규제만으론 집값 못 잡아
국민이 원하는 양질의 주택 공급이
가장 현실적이고 지속 가능한 해법

최근 정부가 부동산 대책의 해법으로 다시 부동산 세제를 꺼내 들고 있다. 이를 지켜보며 10년, 20년 전 반복됐던 정책들이 떠오른다. 결과적으로 정책 실패를 인정했던 처방이지만, 정권이 바뀔 때마다 비슷한 방식이 되풀이되고 있다. 달라진 것은 정책의 이름뿐이고, 집값을 바라보는 진단은 크게 달라지지 않았다.

정부는 여전히 집값 상승의 원인을 다주택자와 투기적 수요에서 찾는다. 따라서 해결책 역시 다주택자에 대한 세금 강화와 대출 규제, 고가주택에 대한 압박으로 이어진다. 원인을 제거하면 문제가 해결될 것이라는 논리다. 그러나 진단이 틀리면 처방도 효과를 낼 수 없다. 오히려 병을 더 악화시키는 결과를 낳는다. 환자가 병원을 찾으면 의사는 먼저 정확한 진단부터 내린다. 병의 원인을 제대로 파악하지 못한 채 약만 처방한다면 치료는커녕 부작용만 남길 가능성이 크다.

부동산 정책도 마찬가지다. 국민의 주거 부담과 국가 경제를 걱정한다면 무엇보다 집값이 왜 오르는지에 대한 정확한 진단이 선행되어야 한다.

필자가 생각하는 집값 상승의 가장 근본적인 원인은 국민의 소득 수준과 생활 수준에 걸맞은 양질의 주택 공급 부족이다. 2012년 이후 본격화된 도시재생 정책은 기존 빌라와 다세대주택을 보존하고 재개발·재건축을 억제하는 방향으로 추진됐다. 1970~90년대에 지어진 노후 주택을 철거하기보다 리모델링과 보존을 통해 활용하자는 취지는 이해할 수 있다. 그러나 정책은 국민이 원하는 주거 환경의 변화를 충분히 반영하지 못했다.

자동차가 한 가구에 한 대 이상인 시대에 주차 공간조차 부족한 좁은 골목의 빌라에서 계속 살라는 정책과 낡은 아파트를 고쳐 사용하는 것만으로는 국민소득 4만 달러 시대를 살아가는 국민들의 기대 수준을 충족시키기 어려웠다.

오늘날 아파트는 단순히 비를 피하고 잠을 자는 공간이 아니다. 생활의 질을 결정하는 하나의 상품이 됐다. 과거 지상 주차장과 좁은 엘리베이터가 전부였던 아파트는 이제 지하 주차장을 갖추고 지상은 공원으로 조성된다. 실내 구조와 인테리어는 물론 커뮤니티 시설도 획기적으로 발전했다. 헬스장과 도서관, 스크린골프장, 카페, 사우나를 넘어 수영장과 구내식당까지 갖춘 단지도 적지 않다. 이러한 변화는 소비자의 선택 기준을 완전히 바꾸었다. 결국 새 아파트의 희소성은 더욱 커졌다. 새 아파트를 경험한 사람들은 더 나은 주거 환경을 원했고, 이러한 수요는 지속적으로 증가했다. 공급은 제한됐지만 수요는 커지면서 재건축과 재개발 대상 지역의 집값은 꾸준히 상승하는 구조가 고착화됐다.

서울은 이제 대규모 택지를 새롭게 확보하기 어려운 도시다. 결국 양질의 신규 주택을 공급하는 현실적인 방법은 재건축과 재개발이다. 일부에서는 재건축과 재개발이 가구 수를 획기적으로 늘리지 못하기 때문에 공급 효과가 제한적이라고 주장한다. 그러나 이는 공급의 본질을 지나치게 단순하게 바라보는 시각이다.

오늘날 시장이 요구하는 것은 단순한 숫자의 증가가 아니다. 국민의 소득 수준과 생활 수준에 맞는 주택을 충분히 공급하는 것이다. 양질의 주택 공급이 지속될 때 기존 주택과 신규 주택의 가격 균형도 회복될 수 있다. 반대로 공급을 억제한 채 세금과 규제만 강화한다면 희소성은 더욱 커지고 가격 상승 압력은 오히려 확대될 가능성이 높다.

부동산 정책은 응징의 대상이 아니라 시장의 구조를 바로잡는 수단이어야 한다. 잘못된 진단 위에 세워진 처방은 언제나 국민에게 더 큰 부담으로 돌아온다. 이제는 투기를 잡겠다는 구호보다 국민이 원하는 주택을 얼마나 안정적으로 공급할 것인지에 정책의 초점을 맞춰야 한다. 그것이 집값 안정을 위한 가장 현실적이고 지속 가능한 해법이다.



유창수 전 서울시 부시장

유창수 전 서울시 부시장