[재테크 칼럼]수도권 1억원 미만 주택 양도 중과세율 대신 일반세율 적용

서울 용산에 사는 A씨. 지난해 초 회사일로 자주 찾던 대전에 주택(기준시가 2억)을 추가로 장만했다. 이때만 해도 서울집을 1년 안에 팔면 비과세 혜택도 볼 수 있을 것 같아 사들였다. 그런데 지난해 말 이후 부동산 시장이 얼어붙으면서 시가보다 싸게 내놔도 찾는 사람이 없다 보니 결국 2주택자가 됐다. 시세보다 몇억원씩이나 낮게 팔긴 아까워 나중에 장남에게 증여하려던 차에 정부의 양도세 완화방안이 나왔다. 지방광역시 소재 주택은 중과하지 않는다는 얘기였다. 그렇다면 이제 서울집을 팔아도 중과에서 제외될까.

현행 양도세에서는 2주택을 보유하다 양도하면 주거를 위해 필요한 1주택을 제외한 추가 주택은 투기수요로 보기 때문에 장기보유 특별공제 혜택도 없을뿐더러 50%의 단일세율로 중과되고 있다. 다만 2주택 중과를 따질 때 중과대상에는 모든 주택이 포함되는 것이 아니다. 지역별 가액별 기준이 있다. 수도권·광역시 소재 주택이나 그 밖의 지역에 있는 주택으로서 기준시가 3억원을 넘는 주택만 2주택 계산에 포함된다. 중요한 점은 주택수에 포함되는 주택기준과 중과대상에도 포함되는 주택기준이 다르다는 점이다.

즉, 서울이나 광역시에 있더라도 일정가액 미만에 주택을 양도하면 50%의 중과세율 대신 9∼36%의 일반세율이 적용된다. 이전에는 수도권·광역시에 있어도 양도 당시 기준시가가 1억원미만이면 주택수에는 포함하되 중과세율적용은 제외했었다.

주택수의 포함기준과 중과대상의 포함기준이 다른 점은 주택양도의 시기를 비교해 보면 명확히 드러난다. 지방광역시에 기준시가 1억원 이하 주택과 서울주택을 보유한 사람의 사례를 보자. 지방광역시 주택을 먼저 팔면 주택수는 2채지만 중과제외 규정으로 기본세율(9∼36%)이 적용된다. 그러나 서울 주택을 먼저 팔면 지방광역시 주택이 주택수에는 포함되어 2주택자의 중과세율이 적용된다.

원칙적으로 주택수 제외와 중과 제외의 기준은 명확히 법적효과가 다르게 나타나지만 이번 완화대책을 통해 조정된 지방광역시소재 주택의 중과기준 완화는 엄밀히 말하면 중과제외주택기준의 상향이라기보다는 주택수에서 빼주는 효과를 지니고 있다. 이번 개편안의 부연설명을 통해 정부에서 내놓은 사례를 보면 지방광역시의 기준시가 3억원 주택을 먼저 양도하나 서울소재 주택을 먼저 양도하나 중과세율적용을 배제하고 9∼36%의 기본세율이 적용된다고 했기 때문이다. 이에 따르면 A씨는 서울주택을 먼저 팔아도 지방광역시 소재 주택이 3억원을 넘지 않기 때문에 2주택 중과세율 대신 일반세율을 적용받을 수 있다. 보유기간에 따라서는 장기보유 특별공제도 받을 수 있다. 다만, 지방광역시 소재 주택이 주택수에서 빠진다 해도 서울주택을 팔 때 1가구 1주택 비과세혜택을 받을 수는 없다.

이신규 하나은행 세무사