‘지분 쪼개기’ 금지 앞당겨지나

지분쪼개기 규제 시기를 앞당기고 규제 대상도 확대해야 한다는 목소리가 강하게 나오고 있다.

지분쪼개기란 개발예정 지역에서 건물이나 주택, 땅의 소유권을 여러 사람이 나누어 등기하는 것을 말한다. 작은 지분을 갖고 조합원 자격을 얻은 뒤 아파트를 배정받기 위한 투기행위다. 인천에서는 집 한 채를 놓고 수백명이 지분을 쪼개는 투기가 일어나 도시개발사업 자체가 무산되기도 했다.

●용산·마포 등 일대 지분 쪼개기 성행

지분은 개인의 부동산 소유·이용권과 직접 관련된다. 지나친 규제는 재산권 침해로 이어질 수 있다. 때문에 규제에 한계가 따를 수밖에 없다. 그러나 주민참여·동의가 요구되는 사업은 대부분 지분 문제가 따르는 만큼 공익을 위한 차원에서 지금보다 강력한 규제가 이뤄져야 한다는 주장이 설득력을 얻고 있다.

도시개발이 추진되는 서울 용산이나 도심재생사업이 진행되는 마포 당인리 화력발전소 주변 등은 사업 확정 전부터 지분쪼개기가 성행하고 있다. 강서구 화곡동, 성동구 성수동, 도봉구 창동, 강남구 개포4동, 인천시 남구 등 재개발·뉴타운 예상 지역도 오래전부터 지분쪼개기가 성행 중이다.

급한 불을 끄기 위해서는 지자체가 투기 목적의 지분쪼개기 행위 금지 시기를 앞당겨야 한다. 지금은 개발지구 지정 이후에 일어나는 지분쪼개기만 금지하고 있다. 서울시는 뉴타운·재개발지구 등에서 지분쪼개기가 성행하자 여러차례 대책을 내놓았지만, 이미 지분쪼개기가 상당 부분 진척된 상황이라서 뒷북대책이라는 지적을 받았다. 사업지구로 지정되기 전에 생기는 지분쪼개기를 막을 수 있는 규정이 없기 때문이다. 편법으로 지분을 쪼개는 것도 금지 대상에 포함해야 한다. 단독주택을 헐고 상가나 오피스텔 등을 짓는 행위도 엄격하게 막아야 투기를 막을 수 있다.

장기적으로는 민사상 지분과 관련한 재산권 행사 시기·범위, 규제 행위를 검토할 필요도 있다. 김철흥 국토해양부 도시재생과장은 “근본적으로는 지분 규제 시기, 범위 등을 큰 틀에서 손을 본 뒤 개별법에서 사업 특성에 맞게 규제하는 것이 바람직하다.”며 “지분쪼개기가 논란이 돼 구체적인 상황파악에 나섰다.”고 말했다.

●조합원 급증지역 피해야

지분쪼개기가 성행한 지역은 조합원수 급증과 지분가격 상승이 뒤따른다. 새로 짓는 아파트 가구수보다 조합원이 많은 곳도 나올 수 있다. 조합원이 늘어나면 주민 합의가 쉽지 않아 사업 지연으로 이어질 가능성이 크다. 서울에서 뉴타운으로 지정받으려면 노후 주택 비율이 60%를 넘어야 한다.

지분 가격 급등 추세와 공시지가 상승 추세는 다르다. 공시지가를 기준으로 따지는 지분 감정평가액 상승률이 낮다. 이렇게 되면 추가부담금이 예상보다 커져 수익률이 떨어질 수 있다. 김규정 부동산114 차장은 “지분 감정평가액은 보통 공시지가의 130% 안팎에서 결정된다.”며 “갑자기 새로 지은 다세대·다가구 주택이 많이 늘어난 곳은 피해야 한다.”고 말했다.

류찬희기자