[대통령선거의 해 부동산 시장] 전문가 진단과 예측

“올해에도 집값이 계속 오를까?”

서울신문이 부동산 전문가들을 상대로 올해 집값 전망을 조사한 결과 오를 것이란 관측이 우세했다. 많은 전문가들은 입주물량이 지난해보다 줄어드는데다 경기부양책, 혁신·기업도시 사업본격화, 풍부한 부동(浮動)자금,20조원이나 되는 토지보상비, 대통령선거 후보자들의 개발 및 규제완화 공약, 부동산정책에 대한 국민의 신뢰상실 등이 겹쳐 계속 오를 것이란 지적을 내놓고 있다. 반면 금리인상 가능성, 부동산 거품논란, 분양가 상한제 및 담보대출 규제 등에 따라 안정을 보일 것이라는 예상도 나온다.

●봄 전세수요가 집값 추이 변수될 것

지난해 9월들어 전세난이 집값 급등의 불씨가 됐던 것처럼 봄 이사철 전세 문제가 2007년 집값 추이의 변수가 될 것이란 견해가 많다. 특히 지난해 말부터 수도권에서만 수조원이나 되는 토지보상금이 풀린데다 오는 3월에는 신도시 발표까지 예정되어 있어 집값 상승이 불가피하다는 분석이 나온다.

김현아 건설산업연구원 박사는 “수도권의 경우 강남 3개구(강남·서초·송파구) 등 서울지역 입주물량이 줄어드는데다 양도소득세가 대폭 늘어나는 2주택 보유자들이 전세 대신 월세를 선호할 것으로 보이기 때문에 전반적으로 전세를 놓을 수 있는 물량 자체가 줄어들 것”이라면서 “봄 이사철을 고비로 전셋값 상승은 불가피해 보인다.”고 예상했다.

김희선 부동산114 전무는 “봄 이사철 시장 규모가 가을보다 크기 때문에 지난해 가을처럼 올 봄 전세시장이 먼저 움직일 수 있다.”면서 “전세 시장이 불안해지면 가격 상승으로 이어질 가능성이 크다.”고 말했다.

김진유 주택도시연구원 박사는 “지난해 말에 풀린 토지보상금은 다시 새해 부동산 시장으로 흘러들어 시장 불안요인이 될 수 있다.”면서 “특히 종합부동산세 등 세금이 전세가격에 전가될 가능성이 크고 이 경우 전세 수요자들이 집을 사는 쪽으로 돌아설 수 있다.”고 예상했다.

●대선 변수 메가톤 급일까?

하반기에도 대선정국이 형성되면서 부동산가격이 다시 불안해질 여지가 많다는 지적도 없지 않다.

박합수 국민은행 부동산팀장은 “지난해 ‘11·15대책’에서 수요억제와 공급물량에 대한 예고로 장래 수급불안에 대한 심리적 안정을 줬기 때문에 지난해 말 부동산시장이 안정됐다.”면서 “그러나 종부세와 양도세를 동시에 중과(重課)한 정책간 부조화로 사람들이 정책의도와는 반대로 시장에 매물을 내놓지 않고 보유에 상당한 비중을 두고 있어 가격 하락 여지는 거의 없다.”고 말했다.

특히 대선을 앞두고는 후보들이 부동산 규제 완화를 들고 나올 가능성도 없지 않은 점도 부동산 시장을 불안하게 할 수 있는 요인이다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “2002년의 16대 대선 당시 행정수도 이전 공약에 따라 충청권 부동산 값이 올랐다.”면서 “개발 공약의 수혜지는 가격이 언제든지 급등할 수 있다.”고 말했다.

박상언 유엔알 대표는 “지난해 말 이해찬 대통령 정무특보가 양도세 감면을 검토한다는 취지로 말을 한 뒤 1가구 2주택자들 사이에서는 ‘일단 버텨보자.’는 분위기가 확산됐었다.”면서 “대선에 따른 규제 완화 심리가 시장에 팽배해 있어 대선 관련 공약이 부동산 시장의 변수가 될 것”이라고 말했다.

●얼마나 많이 오를까?…국지적 상승 우세

전문가들은 대체적으로 오른다는 의견을 내놓았으나 2006년과 같은 급등세는 아닐 것으로 예견했다. 또 전반적인 상승보다는 선호 지역을 중심으로 오를 것이란 견해가 많다.

고종완 RE멤버스 대표는 “중기적으로는 올해 하반기 대선정국이 형성되면서 부동산가격이 다시 불안해질 여지가 많다.”면서 “올해 매매 및 전세가 상승률은 5% 내외를 유지할 것”이라고 전망했다.

김희선 전무는 “대선을 앞두고 개발 기대감이 있는 지역을 중심으로 오를 것”이라며 “특히 서울 강남과 목동 등 쏠림 현상이 뚜렷한 지역에서는 세금 전가 현상이 가중되면서 가격 상승이 예상된다.”고 말했다. 이어 “반면 서울 강북과 강서권 등 신규 택지 인근에서는 처분해야 할 때가 가까워지고 있다.”고 말했다.

김현아 박사도 지방의 경우 미분양이 늘고 입주율이 저조한 가운데 신규 분양대기 물량이 여전히 많아 가격 약세가 불가피할 것이라고 진단했다.

●시장 신뢰가 최우선…내년 이후 안정 예상

전문가들은 그러나 올해 부동산시장은 금리상승 여부와 정부 정책의지 및 그 실현 가능성, 토지보상 방법, 분양가 거품빼기 등이 얼마나 구체적이고 현실적인가에 따라 등락폭을 달리할 것이라고 예상했다.

특히 정부가 발표한 대로 신규 공급이 제대로 이뤄지지는 않고 오히려 분양제도를 둘러싼 공방만 계속된다면 시장이 다시 불안해질 우려가 있다는 데 대체로 의견은 같다.

김선덕 건설산업전략연구소장은 “총리실급 정도에서 신도시 건설 추진단을 구성해 공급과 관련된 부처간 이견을 조정하고 속도를 당겨 국민들에게 ‘공급이 빨리 이뤄질 수 있겠구나.’하는 인식을 심어줘야 한다.”면서 “집값과 가계 소득의 격차가 커지고 있어 신도시 분양이 시작되는 시점부터는 가격이 안정될 수 있다.”고 말했다.

한편 장성수 주택산업연구원 박사는 “올해야말로 8·31대책(세금폭탄)의 위력이 발휘되는 해로 보인다.”면서 “정부 규제가 시장에 영향을 주어 부동산 가격 상승률이 물가상승률을 밑돌 것”이라고 전망했다.

주현진기자