[8·31이후 부동산시장] 8·31대책 빈틈은 없나

‘8·31 부동산대책’이 여러 허점을 보이고 있다. 서울 송파구 거여지구나 강북 뉴타운의 집값은 세제강화라는 정부의 엄포에도, 급상승하고 있다. 기준시가 6억원 미만의 집이나 공시지가 3억원 미만의 땅에 대한 투기는 양도소득세가 강화되더라도 여전히 매력적이기 때문이다.

1가구 다주택자에 대한 중과세는 저개발지역의 집값을 떨어뜨려 집값 양극화를 심화시킬 가능성도 높다. 가구별 합산과세인 종합부동산세는 예외조항이 없어 ‘선의의 피해자’ 논란에 계속 휘말릴 수 있다. 개발부담금에 기반시설부담금까지 물려 건설경기가 위축되고 경기회복도 늦어질 수 있다.

●장소와 대상 바꾼 부동산 투기

신도시가 예정된 서울 송파구 거여동 인근과 뉴타운 개발이 가속화되는 강북 일부 지역의 집값이 뛰고 있다. 거여지구가 신도시로 개발되면 거주환경이 좋아져 주변 부동산값은 오를 전망이다. 강남과도 가깝고 2억∼3억원짜리 다가구주택이 많다는 점에서 중산층이나 서민들이 관심을 가질 수도 있다. 강북 뉴타운의 경우 서울시가 강북 재개발 의지를 밝힌 데다 정부마저 ‘특별법’을 만들겠다고 해 집값 상승을 사실상 ‘보증’한 셈이다.

개발예정지에 전세를 안고 2억원짜리 집을 사서 1∼2년에 1억원 정도 오른다면, 실거래가 기준 취득·등록세(800만원),2주택자 중과 양도소득세(5000만원),1년치 재산세(지방교육세, 도시계획세 포함 44만 8000원) 외에 부동산중개비용 등을 제외해도 2000만∼3000만원은 남는다. 자기가 사는 집까지 합쳐 종부세 과세대상인 6억원을 넘지 않는다면 종부세를 걱정할 이유도 없다.

●집값 양극화 심화

1가구 다주택자들은 강남의 아파트보다는 경쟁력이 떨어지는 변두리·소형아파트, 단독주택을 먼저 팔 가능성이 높다. 이렇게 되면 집값도 강남보다는 강북, 지방이 더 떨어질 수 있다.

실제 1가구 3주택 중과세가 올해부터 적용되면서 지난 연말 강북 지역의 집값이 떨어졌다.1가구 2주택자의 비거주주택은 내년부터 양도세를 실거래가로 과세하겠다는 ‘5·4대책’이 나온 직후에도 강북과 수도권 변두리에는 급매물이 쏟아져 이 지역의 집값이 떨어졌다.

고종완 RE멤버스 대표는 “1가구 2주택자 양도세 중과 유예기간 동안에는 소형이나 저개발지역의 집값이 많이 내릴 것”이라며 “경제적 측면에서는 서민들의 집값이 안정돼 좋지만 이들의 정서적 박탈감은 더 심할 것”이라고 내다봤다.

●집 있고 능력있는 자녀가 집 있는 부모와 같이 살면 종부세 가능성

종부세의 가구별 합산과세로 가장 큰 타격을 입을 사람들은 소득없는 노년층 부부다. 은퇴한 노부부가 서울 강남의 기준시가 10억원짜리 집에 산다면 올해 보유세(종부세+재산세)는 373만 8000원이지만 내년에는 601만 8000원으로 껑충 뛴다. 김경환 서강대 경제학과 교수는 “재산세는 집을 팔아서 내는 것이 아니라 그해 소득으로 납부하는 세금”이라며 “재산세의 실효세율(집값 대비 세금 비율)을 논할 때는 소득도 봐야 한다.”고 주장했다.

소득이 있고 집도 있으면서도 부모와 함께 살면 종부세 대상이 될 가능성이 높다. 기준시가 6억원 미만의 집을 갖고 있더라도 부모도 집이 있으면 대상이 될 수 있다는 얘기다. 재경부 관계자는 “가구는 생계를 같이 한다는 개념”이라고 설명했다.

전경하기자