실소유자·매도자 꼭 확인하라

토지시장에 불법·편법 거래가 판을 치고 있다.

주택시장 침체와 규제로 여유자금이 땅으로 몰리는 틈을 노려 갖가지 불법·편법이 선의의 투자자들에게 파고 들고 있다.해당 부동산의 권리관계와 각종 개발계획을 꼼꼼히 확인해야 피해를 막을 수 있다.

●불법·편법거래 유형

미등기 전매를 경계해야 한다.미등기 전매는 원매자에게서 땅을 산 뒤 등기를 하지 않은 채 다른 사람에게 웃돈을 붙여 파는 불법거래.흔히 단기간 땅값이 급등하고 손 바뀜이 활발한 지역에서 일어난다.

미등기 전매자는 근거가 남지 않아 웃돈을 붙여 비싸게 팔고도 양도세를 한 푼도 내지 않는다.원매자를 모른 채 거래하는 것이라서 소유권 이전에 필요한 서류를 받는 데 어려움이 따르는 경우가 많다.신행정수도 이전 후보지로 거론되는 지역에서 성행한다.충남 연기군 용담리에서는 대지를 산 뒤 소유권 이전을 하지 않은 채 평당 10만원 이상의 웃돈을 붙여 팔아버린 투기꾼이 경찰에 붙잡히기도 했다.선의의 투자자는 원매자가 땅값을 추가로 요구하며 등기이전 서류를 제때 넘겨주지 않아 애를 태우고 있다.

가짜 입주권도 조심해야 한다.

입주권은 택지개발지구나 도시계획 집행에 따른 철거민에게 주는 것으로,개발되는 택지지구 ‘특별 공급’ 아파트를 분양받을 수 있다.분양가는 따로 내야 한다.서울시는 택지지구 철거민이나 도로확장 등으로 집이 헐리는 철거민에게 현금 보상을 해주거나 도시개발공사가 짓는 아파트에 입주할 수 있는 권리를 준다.

치열한 청약경쟁을 거치지 않고 택지지구 아파트를 분양받을 수 있다는 점을 노려 입주권을 사고 파는 사례가 많다.그러나 이 중에는 ‘물딱지’라고 불리는 가짜 입주권이 많다.정상적인 입주권이라도 여러 차례 거래된 경우는 웃돈이 붙어 비쌀 뿐 아니라 반드시 원매자를 찾아야 소유권을 이전할 수 있기 때문에 주의가 요구된다.

최근 서울에서는 일부 부동산컨설팅회사에서 장지·발산지구 아파트 입주권을 판다면서 텔레마케팅 공략을 펴는 경우가 부쩍 늘었다.그러나 이 중에는 물딱지가 많다.또 장지·발산지구 특별 공급 물량이 모자라 다른 지역의 입주권을 주거나 아예 현금 보상인 경우도 있다.

쪼개팔기 피해는 재개발지구에서 많이 발생한다.다세대·다가구주택의 지분 등기가 가능한 점을 교묘히 이용한 사기 거래다.처음부터 별도 가구로 독립된 연립주택은 재개발사업 조합원 자격이 주어지고 아파트를 분양받을 수 있다.하지만 지분 등기는 현금 보상 대상이라서 아파트 입주권을 받을 수 없다.그런데도 불법 중개업자들이 아파트 입주권을 받을 수 있다며 지분 등기된 물건을 쪼개 팔고 있다.

●투자 주의점

미등기 전매나 가짜 입주권 사기 피해를 막으려면 등기부등본의 소유자와 실제 매도자가 일치하는지 따져봐야 한다.

입주권 거래는 계약을 하기 전에 반드시 구청에 확인해야 한다.철거 예상 가옥이 입주권을 받을 수 있는지,현금 보상 대상인지를 알아보는 것이 필요하다.설령 입주권 대상이라도 원하는 지역의 아파트를 분양받을 수 있는지 도시개발공사 등에 확인해야 한다.

류찬희기자 chani@˝