월세가 점령한 서울…아파트 월세 사상 첫 50% 넘어

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조중헌, 허백윤 기자

수정 2026-10-20 18:04

입력 2026-10-20 18:04

구글에서 서울신문 먼저 보기

올해 1~9월 전세량 27% 급감
월세 1년 새 22만원 올라 166만원

**‘귀한 전세’** 사진은 20일 서울 종로구 한 부동산 중개업소에 붙은 매물표 모습. 연합뉴스

서울의 아파트 임대차 거래에서 월세가 차지하는 비중이 처음으로 50%를 넘어선 것으로 나타났다. 서울 주택 시장에 이른바 ‘월세 시대’가 열린 것이다. 전세 거래량이 급격하게 줄어든 영향이다. 세입자가 매월 지출해야 할 주거비 부담이 갈수록 커지고 있다는 우려가 나온다.

서울부동산정보광장에 따르면 20일 기준 올해 1~9월 서울 아파트 전월세 거래 총 17만 2227건 가운데 월세 거래량은 8만 7870건으로 전체의 51%를 차지했다. 전세 거래량은 8만 4357건이었다.

지난해 같은 기간에는 전체 전월세 거래 20만 6586건 가운데 월세는 9만 312건으로 43.7%, 전세가 11만 6274건으로 56.3%를 차지했다. 1년 새 월세 비중이 7.3% 포인트 높아지면서 월세가 전세를 앞질렀다.

전월세 전체 거래량은 지난해 같은 기간에 비해 16.6% 줄었다. 특히 월세는 2.8% 감소한 반면 전세 거래량은 27.4% 감소했다.

서울부동산정보광장 통계 집계가 시작된 2011년 이후 지난해까지 월세 거래 비중이 연간 기준으로 50%를 넘은 적은 한 번도 없었다. ‘전세의 월세화’가 본격화한 지난해 연간 월세 거래 비중이 44.5%로 역대 최고치였다. 이런 추세가 이어진다면 올해 사상 처음으로 연간 기준 월세 거래 비중이 50%를 넘어설 것으로 보인다.

월세 거래량이 전세를 앞선 서울 자치구도 늘었다. 서울 25개 자치구 가운데 지난해 1~9월 월세 거래가 전세보다 많았던 자치구는 금천·종로·중구·구로구 등 4곳이었다. 하지만 올해 1~9월에는 여기에 강남·강북·관악·광진·동대문·마포·영등포·용산·중랑구 등 9곳이 더해져 13곳에서 월세 거래 비중이 더 컸다. 특히 중랑구는 월세 거래 비중이 지난해 1~9월 44.6%에서 올해 9월까지 64.9%로 20.3% 포인트 높아졌다.

임대차 시장에 나오는 전세 물건은 줄어드는 추세다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만 680건으로 올해 1월 1일(2만 3060건)과 비교해 10.4% 줄었다. 월세 물건도 2만 1364건에서 1만 7651건으로 17.4% 감소했다.

신규 아파트 입주 물량 감소와 다주택·비거주 세 부담 강화, 토지거래허가구역 내 매수자의 실거주 의무 등으로 신규 전세 공급에 제약이 생기면서 거래가 줄었다. 전세자금 대출 규제와 기존 세입자의 계약갱신 증가도 서울 아파트의 전세 물건과 거래가 꾸준히 감소한 원인으로 꼽힌다.

전세의 월세화로 월세가 사상 최고치를 기록하며 세입자의 주거비 부담도 커지고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 월세는 166만 1000원(평균 보증금 1억 9568만원)으로 지난해 같은 달 평균 월세 144만 3000원(보증금 1억 9445만원)에서 21만 8000원 올랐다. 전월세 대란이 시작되던 2020년 9월 111만 9000원에서 54만원가량 뛴 것이다.

실제 서울 외곽 주거지로 꼽히는 ‘노도강’(노원·도봉·강북구)에서도 월세가 200만~300만원을 웃도는 고액 임대차 계약이 빠르게 늘고 있다. 강북구 미아동에서는 ‘국민평형’으로 불리는 전용 84㎡ 아파트가 보증금 5000만원·월세 315만원에 계약되며 서울 외곽까지 고액 월세 확산세가 번지는 모양새다.

전세 물건 부족과 월세 전환이 맞물리면서 전셋값 상승 압력도 커지고 있다. KB금융지주 경영연구소는 최근 발간한 ‘KB주택시장리뷰’에서 “지난달 전세수급지수는 120.7로 2020년 임대차 3법 시행 이후 최고치를 기록했다”고 밝혔다. 전세수급지수는 2020년 11월 셋째 주 133.3으로 정점을 찍었다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “과거 전세 상승장과 가장 큰 차이가 있다면 ‘전세에서 월세로’ 임대차 시장의 구조 변화가 발생하며 전셋값이 상승하고 있다는 점”이라면서 “기존 전세 매물의 월세 전환 움직임도 큰 편이라 향후 전세 매물 부족 현상은 지속될 것”이라고 전망했다.

서울 허백윤·세종 조중헌 기자

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