[열린세상] 구조적 부동산 버블론/김정식 연세대 경제학부 교수

최근 과잉유동성 논란이 일면서 서울 강남을 중심으로 부동산 가격이 다시 들썩이고 있다. 부동산 가격이 다시 올라갈 경우 우리 경제는 경기침체와 부동산 가격 상승이라는 이중고에 시달리면서 큰 어려움을 겪게 된다. 여기에 실업으로 고통 받는 국민들의 불만 또한 높아진다는 측면에서 우려하지 않을 수 없는 일이다.

김정식 연세대 경제학부 교수

부동산 가격 상승은 이미 충분히 예견된 것이었다. 글로벌 금융위기 이전부터 과잉유동성이 존재했고 경기를 부양시키기 위해 최근 한국은행이 금리를 내리면서 시중의 돈은 계속 늘어나 800조원의 부동자금이 대기하고 있었기 때문이다. 여기에 추가경정예산으로 늘어나는 정부의 재정지출 대부분이 한국은행의 통화증발로 이어지게 되어 있어 시중 유동성은 더욱 늘어날 예정이다. 금리가 낮아 갈 곳 없는 돈이 부동산이나 주식으로 몰리는 것은 당연한 일인 것이다. 이에 따라 부동산 가격은 지속적으로 오를 가능성이 높다.

글로벌 금융위기 이후 우리 내수경기는 기업투자 감소로 침체가 심화되고 있다. 기업투자가 늘어나 일자리가 만들어지지 않는 한 내수부양을 위해 결국 한국은행은 이번과 같이 돈을 풀 수밖에 없다. 설사 한국은행이 유동성을 줄이기 위해 금리를 높인다고 해도 우리 금리가 외국보다 높아 외국으로부터 자금이 유입되면서 유동성은 계속 늘어나게 된다. 결국 우리는 유동성 증가로 부동산 가격 또한 상승할 수밖에 없는 구조 속에 들어가 있는 것이다.

부동산 가격 버블을 막기 위해서는 시중 유동성을 줄여야 하지만 경기 또한 부양하지 않을 수 없는 상황에서 한국은행이 금리를 낮추고 정부가 재정지출을 늘리는 것을 탓할 수는 없다. 과잉유동성이 존재하는 상황에서 부동산 가격을 안정시키기 위해서는 정부는 부동산 규제정책을 사용할 수밖에 없다. 이렇게 보면 지난 참여정부에서와 같이 부동산 보유와 거래에 대해 과도하게 세금을 부과하는 것도 잘못이지만 지금과 같이 부동산 규제를 한꺼번에 해제하는 것도 문제라고 할 수 있다.

경기침체로 위기가 우려되는 지금 상황에서 내수경기에 큰 영향을 미치는 건설경기를 부양하고 부동산 거래를 활성화시키기 위해 종합부동산세를 폐지하거나 양도소득세를 낮추는 조치는 불가피하다고도 할 수 있다. 그러나 재건축에 대한 규제를 철폐하는 것은 잘못된 정책이다. 과잉유동성이 존재하는 상황에서 재건축까지 허용하는 경우 서울 도심의 부동산 가격은 급등하게 되고 이는 결국 시차를 두고 전국으로 파급되면서 우리는 또다시 부동산 가격 상승 때문에 고통을 당할 수 있기 때문이다.

이렇게 보면 이번 정부도 결국 참여정부의 부동산 정책 실패를 답습할 가능성이 높아지고 있다. 우리나라의 부동산가격 상승은 2002년 국민의 정부가 경기부양을 위해 재건축 규제를 완화하면서 시작됐다. 이 때문에 참여정부 초기에 부동산 가격이 오르자 당시 정부는 이를 일부 지역에 국한된 현상으로 파악해 재건축을 규제하지 않았다. 참여정부는 2005년에 현 정부가 하고 있는 것과 똑같이 재건축 규제를 더 풀어 한강변 50층 아파트를 건립한다는 계획을 발표했다가 부동산 가격이 폭등하게 되자 이를 철회하면서 뒤늦게 재건축에 대한 규제를 강화하기 시작했다. 그러나 이미 때는 늦어 부동산 가격이 다 오른 뒤였고 결국 참여정부의 부동산 정책은 실패로 돌아가게 되었으며 양극화만 심화시킨 결과를 초래했던 것이다.

부동산 가격 버블을 막기 위해서는 참여정부의 정책 실패를 답습해서는 안 된다. 특히 늘어나는 시중 유동성 때문에 구조적으로 부동산 가격 버블이 만들어지고 있는 지금 비록 경기를 부양하기 위해 일부 부동산 관련 세금 규제는 완화하더라도 재건축을 포함한 나머지 규제는 유지해 부동산 가격을 안정시켜야 한다. 이명박 정부는 참여정부의 부동산정책 실패를 교훈 삼을 필요가 있는 것이다.

김정식 연세대 경제학부 교수