[서울광장] 투기억제 안전핀은 뽑지 말자/조명환 논설위원

조명환 논설위원

집값 하락세가 이어지고 있다.전셋값도 내려 집주인이 세입자에게 이자를 물어주는 등 역(逆)전세난의 홍역을 치르고 있다.전세보증금 반환 소송도 잇따르고 있다.분양이 끝난 주택의 분양가를 깎아주는 기현상도 나타나고 있다.‘집값 반토막론’‘대폭락 시나리오’ 등 극단적인 비관론이 여전히 기승을 부리고 있다.

가계자산의 80%가 묶여 있는 집값 폭락이 가져올 은행 대출부실에 이은 신용경색과 내수침체의 악순환이 우려되자 정부가 팔을 걷어붙이고 있다.집값 연착륙과 건설업계를 살리기 위해 부동산 규제를 확 푸는 카드를 예고했다.강남3구에만 남은 투기지역의 해제와 분양가 상한제 폐지,수도권을 뺀 지역에 대한 양도세 한시면제 등 ‘3대 규제’가 대상이다.이명박 대통령도 “부동산 정책은 규제정책으로는 한계가 있으며,이제는 금융정책으로 해결해야 한다.”고 밝혔다.

냉온탕식 규제와 해제가 반복돼온 부동산시장에 금융정책만으로 약발이 제대로 통할까.당장은 아니지만 경기회복 시 우려되는 강남발 부동산 투기를 염두에 둔다면 강남3구 투기지역 해제 문제는 ‘뜨거운 감자’다.“강남3구도 투기지구 해제 요건이 갖춰진 만큼 풀어야 한다.”와 “투기를 막을 마지막 안전장치는 그대로 두고 거품을 더 빼야 한다.”는 의견이 팽팽하다.전자는 2006년 고점에 비해 30% 이상 가격이 떨어졌지만 경기침체의 골이 깊어 단기차익을 내기 어려운 만큼 투기는 문제가 안 된다고 본다.저축은행 복리 수익률이 3년간 최대 26%에 이르는데 누가 집을 사겠느냐고 반문한다.

강남은 계속 잠잠할까.투기지구에서 풀리면 그나마 가수요를 막아온 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)규제도 완화된다.금리도 내리고 있다.하지만 금융감독 당국은 대통령의 말을 좇아 DTI 규제를 탄력적으로 적용할 가능성이 높다.소득수준을 넘어서는 가수요를 잡을 수 있다고 본다.

현장의 목소리를 들어봤다.‘부동산대책 전면 재검토’ 방침이 알려진 후 벌어진 재건축 아파트의 매물 회수 소동이 벌어진 곳에서다.부동산 폭등을 이끈 소형 재건축 아파트 값이 급등한 배경이 흥미롭다.외환위기 당시 해외에서 들어온 자금을 중심으로 지구별로 수십채의 매물을 확보한 작전세력들이 호가 상승을 이끌었다고 한다.자전(自轉)거래를 통해 호가를 끌어올리기도 했으나 세무당국은 몰랐다는 것.강남3구의 투기지역 해제가 자칫 투기꾼들에게 잘못된 신호로 전달될 우려가 크다는 해석이다.

경제는 심리다.실물경기 회복이 집값 회복의 관건이지만 분위기를 띄우면 따라 움직이는 부류도 있게 마련이다.투기꾼들은 금융규제의 통제권 밖에 있다.언제 망국적 투기가 재연될지 모른다.최근에는 교포들의 달러와 엔화 송금도 크게 늘고 있다.안전 자산으로 갈아탄 ‘큰손’들 뒤에는 ‘투자’를 넘어 ‘투기’자문에 응할 부동산 전문가들도 없지 않다.골프회원권 폭등과 미술품 구매붐 때도 그랬다.

새해 상반기 마이너스 성장이 예상되고 있고,있는 일자리마저 사라지고 있다.집값 연착륙도 중요하지만 부동산 투기가 재연되면 서민들의 박탈감은 더 커진다.서울에서 내집 가진 가구는 겨우 60%다.당정이 다주택 합산과세를 검토하고 있다고는 하지만 마지막 남은 투기억제 안전장치만은 당분간 그대로 두었으면 한다.

조명환 논설위원