분양상한제 적용받는 85㎡이하 대상 청약저축 가입자에 자격부여 검토중

지분형 분양 문답풀이

대통령직 인수위원회가 최근 내놓은 집값의 절반 이하로도 내집을 장만할 수 있는 ‘지분형 분양 주택’에 대한 관심이 높아지고 있다. 집값의 51%만 내면 소유권이나 임차권 등을 갖고, 나머지 49%는 연·기금 등의 투자를 유치한다는 큰원칙만 정해졌을 뿐 세부 규정은 마련되지 않아 궁금증도 커지고 있다. 지분형 분양주택을 문답 형태로 짚어본다.

▶언제 시행하나.

-구체적인 시행방안을 마련해 주택법과 주택공급규칙을 고쳐 오는 9월쯤 시행한다는 계획이다.

▶자기자본은 얼마나 들어가나.

-일반분양자는 51% 지분만 보유하면 소유권을 행사할 수 있다. 초기에 51%를 넘는 지분을 사들이는 것은 제한된다. 하지만 국민주택기금(5500만원)이 지원되는 만큼 2억원짜리 주택이라면 4700만원만 있으면 집을 가질 수 있다. 이에 따라 싸게 분양받아 직접 거주하지 않고 임대료만 챙기는 사례도 나올 수 있다.

▶어떤 집들이 대상이 되나.

-원칙은 분양가 상한제를 적용받는 전용면적 기준 85㎡(25.7평) 이하 주택이 대상이다. 우선은 60㎡(18평) 이하에 시범 적용한 뒤 점차 확대할 계획이다.

▶누가 청약할 수 있나.

-무주택자를 대상으로 청약가점제를 통해 입주자를 결정한다. 이 경우 청약가점제의 대상이 아닌 청약저축 가입자가 배제되는 모순이 생긴다. 이에 따라 청약저축 가입자에게도 청약자격을 주는 방안을 강구 중이다.

▶지분 투자자격은.

-연·기금과 투자펀드, 리츠 등이 대상이다. 일반인은 직접 투자가 아닌 펀드 등에 간접투자하는 방식으로 지분을 보유할 수 있다. 또 투자방식은 동 호수별 투자가 아닌 택지지구의 블록별 투자방안이 유력하다.

▶투자자가 몰리면 어떻게 하나.

-입지여건이 좋은 단지에 투자자가 몰리는 경우에 대비해 투자 주체별로 투자한도를 정해준다. 한 펀드에만 수익성이 좋은 주택의 지분을 몰아주는 일을 없애기 위한 것이다.

▶세금은 어떻게 내나.

-51%의 지분을 가진 일반분양자는 등기부상 소유자가 되고, 투자자는 근저당 형태가 된다. 만약 한 채의 집을 가진 분양자가 나머지 지분을 모두 사들이면 1가구 2주택자로 바뀐다. 이 경우 세금을 어떻게 부과할지는 아직 정해지지 않았다.

취득·등록세는 당연히 부과하되 투자자에게도 양도소득세를 부과할지 여부는 정하지 못했다. 세금을 물리면 수익률이 낮아져 투자가 부진해질 수 있고, 면제하면 특혜 시비에 휘말릴 수도 있기 때문이다. 일반분양자는 양도세를 내야 한다.

▶차익 및 손실분담은 어떻게 하나.

-집값이 올라 수익이 생기면 10년 전매제한 기간이 끝나는 시점이나 펀드의 청산 시점에 청산을 통해 지분만큼 배분한다. 만약 손실이 발생한다면 손실도 지분 비율에 따라 분담한다.

▶청산은 어떻게 하나.

-가장 큰 골칫거리이다. 만기 10년짜리라면 전매제한이 풀리는 시점에서 청산해야 한다. 일반분양자가 나머지 49%의 지분을 매입하거나 자신이 갖고 있는 51%의 지분을 팔아야 한다. 일반 분양자의 지분을 의무적으로 팔도록 하는 강제규정도 거론된다.

하지만 양측의 합의가 문제다. 일반분양자는 보다 싸게 지분을 넘겨받으려 하고, 투자자는 높은 값에 팔려고 할 것이기 때문이다.

이 경우 현재 임대아파트 분양전환 때처럼 일반분양자들이 잔여지분을 사들일 때 싼값을 요구하며 집단행동을 벌일 수도 있다.

김성곤기자