[열린세상] 공익 우선하는 재건축 정책을/김정식 연세대 화폐금융 교수

최근 오세훈 서울시장은 한강변 잠실의 재건축아파트에 대해 큰 우려를 표명하면서 앞으로 재건축 정책은 개인 이익보다는 공공 이익을 우선하겠다고 밝힌 바 있다.

김정식 연세대 경제학부 교수

실제로 재건축으로 인한 부작용은 심각하다. 이 때문에 역대 정부에서는 재건축 허용을 금기시해 왔다. 그러나 2002년 국민의 정부부터 재건축이 허용되면서 재건축으로 인한 부동산 가격의 상승은 앞으로 우리 경제에 큰 부담으로 작용하게 되었다.

먼저 부동산 가격이 급등하면서 양극화가 심해지고 있다. 소득 양극화는 임금소득과 재산소득의 양극화로 나누어지는데, 재건축은 층수를 높이면서 큰 이득을 가져와 재건축대상 지역 주민의 재산소득을 큰 폭으로 늘어나게 한다. 실제로 강남의 경우 재건축이 허용되면서 2002년을 기준으로 볼 때 지금까지 가격은 5배이상 급등했다. 재건축대상이 아닌 지역과의 재산소득에서 큰 격차가 생긴 것이다. 재산소득 양극화는 그 차이가 너무나 커 쉽게 간격을 줄일 수 없고 노동생산성을 낮게 하는 등 우리 경제에 심각한 악영향을 미친다.

또 다른 부작용은 재건축지역의 아파트가격 상승은 시차를 두고 인근 지역으로 파급된다는 사실이다. 주택은 상호 대체관계에 있어 강남의 아파트가격 상승이 인근 신도시의 가격상승을 유발하는 것이다.

이러한 주택가격 상승은 임금으로 주택을 마련해야 하는 노동자로 하여금 임금인상을 요구하게 만든다. 그리고 임금인상은 결국 우리의 수출경쟁력을 약화시켜 경제를 침체시키는 주된 역할을 하게 된다.

그외에도 재건축은 도시의 교통 혼잡을 가중시키고 공해를 유발할 뿐만 아니라 인근 신도시에서 도심으로의 진입을 저해한다. 어느 나라에서나 도심은 직장이 있는 곳이다. 따라서 부심에서 도심으로 진입이 가능해야 도시의 기능이 활성화된다. 지금과 같이 도심을 재개발해서 많은 인원이 도심에 거주하면 도심교통이 혼잡해지면서 그 도시의 기능은 상실하게 되는 것이다.

여기에 도시를 건설할 때는 도시계획에 의해 교통여건을 고려해서 아파트 층수와 거주인원을 결정했다. 그러나 재건축으로 도심 아파트의 층수가 높아지고 가구수가 늘어나는 경우 도심교통이 혼잡해지는 것은 물론 공해를 유발하여 경제의 비효율성이 높아지게 된다. 실제로 서울 한강변 잠실의 경우 재건축으로 빽빽이 들어선 아파트를 보면 많은 시민들은 답답해 하고 앞으로 있을 교통체증을 우려하게 된다.

이렇게 부작용이 많은 재건축이 허용된 것은 그동안 공익보다도 특정집단이나 개인의 이익이 우선되어 정책이 결정되었기 때문이다.

비록 늦었지만 오세훈 서울시장의 재건축에 대한 정책방향 전환은 바람직하다고 할 수 있다. 정부와 서울시는 개인이나 특정집단의 로비에 의해 추진되는 재건축을 강력 규제하고 이에 대한 규제제도를 확립하여 지금까지의 공익을 무시한 잘못된 재건축 정책의 부작용을 막도록 해야 한다.

혹자는 수요가 있기 때문에 가격을 안정시키기 위해 재건축으로 공급을 늘려야 한다는 논리로 재건축을 옹호하기도 하고, 개인 재산권을 강조하기도 한다. 그러나 막대한 이익이 남는 재건축 때문에 늘어나는 투기적 수요를, 제한된 재건축 공급물량으로 충당할 수도 없을 뿐만 아니라 자본주의 경제에서도 공익에 반하는 개인의 이익은 허용되지 않는다는 것을 상기해 보면 재건축 규제의 타당성은 크다고 할 수 있다.

우리 정부와 지방자치단체는 재건축의 부작용을 좀 더 심각하게 인식해야 한다. 그리고 공익의 중요성과 재건축의 부작용을 적극적으로 홍보해서 국민의 의식전환을 유도해야 한다. 그러지 않을 경우 앞으로 우리 경제는 재건축의 부작용 때문에 큰 비용을 치러야 한다.

김정식 연세대 화폐금융 교수