파주등 후분양 압력 거세질듯
아파트 후분양제가 서울시내에서 분양하는 모든 공공아파트에 적용되고, 민간이 참여하는 새로운 분양가 심의시스템이 도입됐기 때문이다. 서울시의 이번 조치로 수도권의 다른 택지지구 아파트에 대한 분양원가 공개와 후분양제 확대 압력이 거세질 전망이다.
은평 뉴타운의 분양원가 공개에도 불구하고 고분양가 논란이 지속되자 서울시는 상세내역 공개를 검토했었다.
하지만 보상과 개발이 진행 중인 상황에서 조성원가 등을 추정치로 밖에 밝힐 수 없어 자칫 공개했다가 의혹만 키울 수 있다는 우려가 제기됐다. 이에 따라 전격 내놓은 것이 후분양제의 실시와 새로운 분양가 검증시스템의 도입이다. 차제에 서울시 주택정책 전반에 메스를 가하자는 것이다.
특히 원가공개를 주도했던 오세훈 시장은 전문가와 시민단체의 의견수렴을 거쳐 이번 은평뉴타운을 전화위복의 계기로 삼아 시스템을 아예 바꾸는 방안을 내놓았다. 대증요법으로 대응했다가는 제2,3의 후폭풍에 시달릴 가능성이 크기 때문이다.
●주택시장 전반에 큰 파장
후분양제는 서울 재건축 아파트의 경우 이미 시행 중이다. 택지지구내 공공아파트의 경우는 건설교통부가 내년부터 40% 건설공정이 지난 시점에 분양하기로 한 상태다. 하지만 서울시는 여기에서 한발 더 나아가 이번에 80% 공정후 분양을 하도록 했다. 게다가 서울시는 분양원가 공개에서 한발 더 나아가 민간이 참여하는 분양가심의위원회를 거쳐 분양원가 항목을 검증, 발표하겠다고 밝혔다.
이에 따라 판교 신도시와 분양을 앞둔 파주 운정지구 등도 분양원가 공개는 물론 후분양제 압력을 받을 것으로 보인다. 고분양가로 집값을 올렸다는 평가를 받는 민영아파트도 분양가 공개 압력을 피할 수 없을 전망이다.
●금융비용 증가 등 부작용도
후분양제 도입으로 은평뉴타운의 경우 분양이 1년가량 늦춰졌다. 이 기간동안 SH공사 자금으로 공사를 진행해야 한다. 따라서 금융비용 증가가 불가피하다. 최창식 부시장은 대략 평당 11만원가량 늘어 34평형의 경우 374만원의 추가부담이 발생할 것으로 내다봤다.
여기에 물가상승률 등을 감안해 내년 이때쯤 분양에 나설 때 다시 고분양가 논란을 불러올 수 있다. 물론 서울시에서는 비용을 줄일 것은 줄이고, 이윤을 낮춰서라도 고분양가 논란은 잠재우겠다는 계산이다.
하지만 은평뉴타운의 경우 각종 첨단 시스템 도입과 다양한 설계, 높은 보상비용 등으로 가격인하 요인이 거의 없어 적정 분양가를 내놓는 데 서울시의 어려움이 적잖을 것으로 보인다.
민영아파트에 대한 후분양제 도입 등도 과제다. 특히 은평 이외의 뉴타운내 재개발·재건축아파트는 시행자가 조합(민간)이다. 이들은 분양가를 높게 받더라도 시가 통제할 수 없다. 시가 여기에 후분양제를 적용하고, 분양가도 규제할 수 있는 제도개선을 검토하고 있지만 저항이 만만찮을 전망이다.
김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr
