채권입찰제 도입…‘로또 아파트’ 없다

지난 3일 당정협의회 결과 오락가락하던 판교 신도시 개발의 밑그림이 그려졌다.

논란을 거듭하던 개발방식은 공영개발로 사실상 확정됐다. 중대형 아파트 분양가는 어림잡아 평당 1400만∼15000만원으로 예상된다. 물량은 10% 정도 늘어날 것으로 보이지만 분양시기는 내년 중하반기로 미뤄질 수밖에 없게 됐다.

●표준건축비 인상… 대형업체 유도

전용면적 25.7평 이하는 원가연동제만 적용된다. 원가연동제는 택지 조성비에 건축비, 주차장 건축비 등을 더해 분양가를 제한하는 제도. 이미 택지가 공급된 상태라서 평당 분양가는 1000만원 안팎에서 결정될 것이 확실시된다.

그러나 25.7평 초과 중대형 아파트는 분양가 산정 방식이 다르다. 당초 건설업체 자율에 맡기기로 했다가 ‘원가연동제+분양가 채권입찰제’를 적용키로 했다. 채권입찰제는 시세와 분양가 차액 가운데 상한액을 정해 가장 많이 제시하는 청약자에게 당첨 기회를 주는 제도로, 전격 도입을 결정한 것은 ‘로또 아파트’를 허용하지 않겠다는 의도로 볼 수 있다.

원가연동제에 따른 건축비 등을 평당 1200만원으로 예상하고, 분당 중대형 아파트 시세(평당 1900만원 기준) 차액 700만원의 70%(490만원)를 채권상한액으로 정할 경우 평당 분양가는 1700만원이 나온다. 이 중 채권을 할인(50% 가정)하면 절반은 되찾을 수 있어 실질적인 분양가는 평당 1400만∼1500만원이 될 전망이다.

●물량 10% 늘어 3만가구 넘을듯

당초 분양 예정이었던 11월은 이미 물건너갔다.

물량은 당초 2만 6804가구에서 10%(2700가구)정도 늘어나 3만여 가구가 될 전망이다. 중대형 가구수는 6343가구에서 9000여 가구로 증가한다. 중대형 아파트 증가는 강남 및 분당지역 수요를 충족시키기 위한 조치로 풀이된다.

그러나 분양시기를 마냥 늦출 수만은 없기 때문에 현행 개발계획의 틀을 흔들지는 않는다는 방침이다. 분양 물량이 늘어나면 개발·실시계획을 변경하고 환경·교통영향평가 변경 절차를 밟아야 하므로 부처간 협의를 거쳐야 하는데 적어도 6개월 정도 걸릴 것으로 예상된다. 때문에 분양 시기는 내년 중하반기에나 가능할 것으로 전망된다.

청약제도의 경우 투기억제 수단은 강화하되 청약자격은 그대로 유지된다. 전매제한제도는 과밀성장지역 5년·기타 지역 3년을 각각 10년·5년으로 연장할 방침이다.

●최대 10년 전매제한… 투기 차단

채권입찰제 적용으로 실질적인 분양가가 결코 낮아지지 않을 전망이다. 아파트를 당첨받더라도 최대 10년간 전매가 제한돼 단기시세차익을 노린 청약 리스크가 크다. 중대형 평형은 채권입찰제 도입으로 계약금 외에 초기 목돈이 들어가기 때문에 자금부담이 크다. 때문에 투기 수요가 줄어들고 청약 경쟁률은 낮아질 전망이다.

류찬희기자