부동산 거품 “붕괴 시작-붕괴 없다” 공방

부동산 거품(버블) 붕괴 가능성을 둘러싼 공방이 치열하다.

거품 붕괴의 초기단계에 이미 들어섰다는 경고론과 단순한 가격조정에 불과하다는 반론이 팽팽히 맞서고 있다.내수 회복 지연으로 힘겹게 버티고 있는 국내 경제의 현실을 감안할 때,부동산 거품붕괴 여부는 향후 경제운용의 중대변수로 작용하는 만큼 적어도 연착륙 유도가 필요하다는 데는 이견이 없다.

●미래에셋,“집값 급락 없다”

미래에셋증권은 22일 발표한 ‘한국부동산,가격조정인가 거품붕괴인가’라는 보고서에서 최근의 부동산가격 하락세는 단순한 가격조정 국면이라고 진단했다.보고서를 쓴 이덕청 연구위원은 “서울지역 아파트가격 수익비율이 현재 40∼50배로 가격상승이 본격화되기 직전인 2000년말(20∼25배)보다 높은 것이 사실”이라고 운을 뗐다.그러나 지난 2년새 금리가 30∼40%(연 6∼7%→4%) 하락한 점을 감안하면,균형 가격수익비율은 28∼42배라고 지적했다.따라서 버블붕괴의 진원지로 지목되는 서울지역 아파트조차 “약간 고평가된 정도”에 불과해 “전반적인 버블 논의는 부적절하다.”는 것이다.또 ▲당분간 금리인상 가능성 희박 ▲내수 부진 장기화에 따른 연말이나 내년초쯤의 금리인하 가능성 ▲내년 아파트 입주물량 감소세(13.4%) 반전 등으로 인해 부동산 가격하락률은 최대 10%(평균 5%)에 그칠 것이라고 예단했다.

●정부도 “버블붕괴 안 온다” 일축

이헌재 부총리 겸 재정경제부 장관은 지난 18일 정례브리핑에서 “부동산 버블붕괴 현상은 오지 않을 것”이라고 장담했다.그 근거로 평균 60% 수준인 담보인정가치(LTV) 비율을 들었다.즉 담보로 잡은 집값이 100원이라면 대출은 60원만 해줬다는 얘기다.재경부 김광수 금융정책과장은 “집값이 40% 이상 급락하지 않는 한,대출금을 떼일 우려가 없어 만기연장은 무난히 이뤄질 것”이라고 내다봤다.얼마전 열린 시중은행장 회의에서도 이같은 공감대를 확인했다는 것이다.김 과장은 “일부 만기연장에 어려움을 겪는 주택담보대출은 주택금융공사에서 흡수하고,현재 마련중인 건설경기 연착륙 방안까지 실행되면 버블붕괴는 충분히 통제 가능하다.”고 강조했다.국제신용평가기관인 스탠더드앤드푸어스(S&P)도 한국의 부동산 가격상승세는 국지적 현상이라며 버블붕괴 가능성이 낮다고 지적했다.

●“LTV비율 과신말라…버블붕괴 이미 시작”

이 부총리는 하반기에 만기도래하는 주택담보대출 규모가 10조여원이라고 밝혔지만 좀 더 정확히는 20조원에 가깝다.삼성경제연구소 김경원 상무는 “주택거래량 급감,내수 침체 장기화,전세가격 하락 등 버블붕괴의 전조가 이미 포착됐다.”면서 “만기연장으로 막아내기에는 역부족”이라고 반박했다.김 상무는 “빚독촉에 시달린 사람들이 결국 담보주택을 매물로 내놓게 될 것”이라면서 “하반기에 지방에서부터 집값 버블붕괴가 가시화돼 급격히 진행될 가능성이 있다.”고 경고했다.



금융연구원 최공필 연구위원도 “2000년 이후 금융부채가 금융자산보다 빨리 늘어 가계의 빚상환 능력이 크게 떨어졌다.”면서 “시중의 극심한 자금경색 현상이 좀 더 지속되면 부동산 거품이 본격적으로 터질 것”이라고 가세했다.개인의 빚상환 능력을 나타내는 금융부채 대비 금융자산 비율은 지난해 6월말 현재 2.1배로 일본(3.5배) 미국(3.4배) 타이완(3.2배)보다 훨씬 낮다.최 연구위원은 “급매물이 쌓이면 집값이 30∼40% 떨어지는 것은 순식간”이라면서 “LTV비율을 맹신말라.”고 꼬집었다.대형 시중은행의 한 지점장은 “하반기 만기도래하는 주택담보대출은 3년전 취급돼 담보가치의 75∼85%까지 대출금이 나갔다.”면서 “만기연장을 해주더라도 지금의 LTV비율과는 차이가 커 부분적인 대출금 회수는 불가피하다.”고 지적했다.금융통화위원회 산하에 자산평가위원회를 신설,부동산시장 동향을 면밀히 관찰해야 한다는 주장이 나오고 있는 것은 그래서다.

안미현기자 [e-mail]˝