양도세 계산 사례분석

아파트 등 부동산을 팔 때는 양도소득세를 한번쯤 따져보고 파는 것이 좋다.

1가구1주택 등 양도세가 비과세되는 경우도 많지만 아파트나 토지를 팔 때는 일반적으로 양도세 신고를 하고 세금을 내야 한다.양도소득세는 양도차익(양도가액에서 취득가액을 뺀 금액)에서 필요경비와 각종 공제액을 제한 뒤세율을 곱해 산정한다.원칙적으로 기준시가를 따르지만 미등기 양도 등 예외적인 경우에는 실거래가액으로 한다.장기간 보유할 수록 세제혜택도 커진다.

토지나 아파트를 팔았을 때 양도세가 어떻게 되는지 사례분석을 통해 알아본다.

?대지 서울 강남구 삼성동에 있는 대지 260㎡를 10억원에 팔았을 때(표1 참조) 양도소득세는 얼마나 될까.

이 경우 실제 10억원에 팔았더라도 양도가액은 양도 당시의 공시지가에 대지 면적을 곱한 8억5,800만원이 된다.여기서 취득가액(취득당시 공시지가에면적을 곱한 금액·2억6,000만원)과 필요경비(취득가액의 3%·780만원)를 제하면 양도차익 5억9,020만원이 나온다.

장기보유에 따른 특별공제(5년 이상 보유일 때 양도차익의 15%인 8,853만원)를 제하면 양도소득금액 5억167만원이 나오고,여기서 양도소득 기본공제(250만원)을 추가로 공제하면 과세표준은 4억9,917만원이 된다.

과세표준에 세율(과세표준 6,000만원 초과시 세율 50%)을 곱하면 산출세액은 2억4,058만5,000원.양도세 예정신고를 할 경우 산출세액의 15%를 감면받을 수 있어 이 경우 양도세로 2억449만7,250원만 내면 된다.

?아파트 서울 강남의 35평형 아파트를 3억원에 팔았다고 하자.이 경우(표2참조) 양도세 계산은 아파트 기준시가에 따른다.

양도가액은 양도 직전의 기준시가로 한다.따라서 양도가액은 98년 7월1일에고시된 2억5,000만원이다. 취득가액은 90년 2월1일의 기준시가(7,000만원)가된다. 양도가액에서 취득가액과 필요경비(취득가액의 3%·210만원)를 빼면양도차익은 1억7,790만원.



양도차익에서 장기보유특별공제(5년이상 보유시 양도차익의 15%인 2,668만5,000원)를 하면 양도소득금액이 나오고 여기서 기본공제(250만원)를 다시 하면 과세표준(1억4,871만5,000원)이 나온다.세율 50%(과세표준 6,000만원 초과시 50%)를 적용하면 산출세액은 6,535만7,500원.예정신고를 하면(15% 감면) 세액은 5,555만3,875원으로 준다.

추승호기자