실명전환 방법(부동산 실명제시대:2)

◎「신탁해지 약정」후 소유권 이전등기/신·수탁자 분쟁 있으면 소송 제기해야/도시민 소유 농지 제3자 매각도 가능

오는 30일까지 취득한 부동산 중 다른 사람의 명의로 등기한 명의신탁 부동산은 부동산 실명전환 유예기간(7월1일∼96년 6월30일) 안에 자신의 이름으로 등기를 마쳐야 한다.또 실명전환 유예기간 안에 다른 사람(명의 수탁자)의 명의로 된 것을 실명전환하지 않고 그대로 놔둔채 제3자에게 판 뒤,그 사람 이름으로 등기를 해도 된다.

명의신탁의 전환에는 법령상 특별한 규정이 없다.그러나 실제 소유자의 명의로 전환할 경우 명의신탁자(이름을 빌린 사람)와 명의수탁자(이름을 빌려준 사람)간의 분쟁 여부에 따라 절차가 달라진다.

신탁자와 수탁자 간에 이견이 없으면 명의신탁의 실명전환은 간단하다.신탁자와 수탁자 사이에 「명의신탁 해지 약정서」를 작성한 뒤 수탁자의 인감증명서를 첨부해 명의신탁을 해지하는 부동산 소유권 이전등기를 등기소에 신청하면 된다.

반면 신탁자와 수탁자 간에 분쟁이 있을 때는 법원에 소유권 이전 청구소송을 제기,법원의 판결에 따라 명의신탁을 해지해야 한다.

각 개별법에서 정한 일정한 절차를 거쳐야만 소유권 이전등기가 가능할 때에는 명의신탁을 해지한 뒤 개별법에 따른 절차를 마쳐야 한다.농지의 경우 농지관리위원회의 자경증명서 등을 받아야만 자신의 이름으로 등기를 할 수 있다.

명의신탁 부동산을 제3자에게 파는 것도 형사처벌이나 과징금을 피하는 하나의 방법이다.수탁자의 명의로 된 등기를 그대로 놔둔채 제3자에게 부동산을 처분하고 그 부동산을 제3자의 이름으로 등기를 이전하면 되기 때문이다.도시민이 남의 명의로 농지를 사둔 경우 현재로서는 자신의 명의로 실명전환을 하려고 해도 농지 취득자격이 없는 탓에 등기를 할 수 없게 돼 있다.하지만 이 때 제3자에게 농지를 판 뒤 바로 그 사람에게 등기를 옮기면 명의신탁의 해지 절차를 밟을 필요가 없다.

이처럼 명의신탁 부동산을 처분해도 제재를 받지 않는 것은 유예기간 안에만 가능하다는 것을 유념해야 한다.

유예기간 내 실명전환이나 매각처분을 할 수 없을 때에는 국토이용 관리법 등 다른 법률에서 규정하는 절차에 따라 시장·군수·구청장 등에게 매각을 위탁하거나,성업공사에 매각을 의뢰하면 실명등기를 한 것으로 간주돼 제재를 받지 않는다.



성업공사에 의뢰했을 경우 매각의뢰자와 성업공사가 매각 조건에 합의하면 된다.매각조건이 맞지 않으면 감정평가액을 최초의 공매 예정가로 하고 입찰에 들어간다.유찰되면,될 때마다 예정가가 10%씩 낮아진다.공매 입찰은 6회에 걸쳐 이뤄지기 때문에 최종 낙찰가는 예정가의 50%까지 낮아질 수 있다.

공매 부동산은 유찰될 때의 가격보다 높은 값을 부르는 사람이 있거나 낙찰자가 토지거래 허가를 받지 못하는 등 다른 법률에 따라 취득이 허용되지 않을 경우,제3자에게 낙찰가보다 높은 값으로 팔 수 있을 때에는 수의계약으로도 매각할 수 있다.<김규환 기자>