땅값안정ㆍ투기억제 겨냥/지가 급등지역 왜 지정했나 문답풀이

◎유휴지ㆍ비업무용 토지에 국한/1억짜리 갑절 오르면 세 3천8백만원/현금납세 어려운 사람에겐 「물납」도 허용

토지초과이득세법상 지가급등지역이 21일 처음으로 지정됐다.

「미실현」이득에 대한 과세라는 점에서 그동안 땅소유자들로부터 거센 반발을 받아왔던 토지초과이득세가 드디어 실생활에 영향을 미치게 된 셈이다.

양도소득세가 부동산을 판 결과로 발생한 이익에 대해 과세하는 것임에 비해 「토초세」는 계속 보유하고 있는 상태에서 올랐다고 추정되는 금액에 대해서 세금을 매기는 만큼 소유자들의 부담은 더욱 크다고 할 수 있다.

토초세는 3년마다 과세하는 것을 원칙으로 하지만 땅값이 1년사이에 평균상승률보다 1.5배이상 오른 지역에 한해서는 「지가급등지역」으로 지정,매년 과세하게 돼 있다.

그러나 이번에 지정된 지역이라고 해서 당장 세금을 내는 것은 아니다.

또 과세대상도 법인이나 개인이 보유한 유휴토지ㆍ비업무용 토지에 국한돼 있어 모든 땅 소유자가 두려움을 가질 이유는 없다.

이번 지정에 따른 과세시기ㆍ절차ㆍ양도세와의 관계등을 알아본다.

­이번에 지정된 지역은 모두 토초세 과세대상인가.

▲그렇지 않다. 올 1월1일을 기준으로 작성한 공시지가와 내년 1월1일을 기준으로 한 공시지가를 비교,평균보다 1.5배 오른 토지만이 대상이 된다.

­그렇다면 서둘러 지정ㆍ고시한 이유는.

▲해당지역의 4개월간 땅값상승이 이미 평균을 2배이상 웃돌았기 때문에 지가안정을 위한 「경고성」으로 볼 수도 있다. 그러나 땅값이 떨어지는 경우는 별로 없으므로 대부분의 지역에 그대로 적용될 전망이다.

­납세시기 및 절차는.

▲내년 5월쯤 91년도 공시지가 산정이 끝나면 7월에 납세자에게 예정통지를 보낸다. 납세기간은 9월이다.

­통지내용에 이의가 있으면.

▲예정통지후 8월 한달동안 고지전 심사,즉 이의제기를 받는다. 국세청 직원이 현지에 나가 실지조사를 통해 타당성여부를 판단하게 된다.

­올 1년동안의 지가상승을 과세대상으로 한다는데 그 사이에 팔 경우 토초세는 누가 내게 되나.

▲12월31일 현재 소유자가 내도록 법에 명문화돼 있다.

예를 들어 연말에땅을 산 사람일지라도 토초세를 전액 무는 것이 원칙이다.

다만 매매자 쌍방이 소유기간만큼 분담하겠다는 경우에는 국세청이 그 액수만큼 개별통지하게 된다.

­그 경우의 절차는.

▲매매계약서작성시 합의서를 첨부해 세무서에 제출하면 된다.

­토초세를 낸뒤 땅을 팔면 양도소득세를 전액내야 하나.

▲토초세 결정일로부터 6년이내에 땅을 팔면 그기간에 따라 이미 낸 토초세의 일부비율만큼 양도세에서 공제해 준다.

1년이내는 토초세의 80%,1∼3년까지는 60%,3∼6년은 40%만큼의 금액을 양도세에서 감면한다.

­결정일은 언제쯤이며 그 이전에 팔 경우 혜택을 받을 수 있나.

▲토초세를 낸 다음인 내년 10월이 결정일 시기이다.

내년 1월에서 9월사이에 땅을 팔 경우의 양도세 감면기준은 아직 명문화된 것이 없다.

국세청은 현재 재무부에 유권해석을 의뢰중이지만 이 기간동안에 팔더라도 감면혜택은 주어질 것으로 보인다.

­지가급등지역으로 2년 연속 지정돼 세금을 냈다고 치자. 그러나 3년째 지가가 떨어진다면 이미 낸 세금을 돌려받을 수 있나.

▲토초세는 3년간 상승률을 기준으로 하는 것이 원칙이고 지가급등지역에 대한 1년과세는 예납(미리 냄)의 성격으로 볼 수 있다.

그러므로 3년을 기준으로 해서 토초세대상이 되지 않는다면 기왕에 지가급등지역으로 지정돼 납부한 세금은 환급받을 수 있다.

­지가급등지역으로 지정됐다가 해제될 수도 있나.

▲일단 지정되면 해제하지는 않는다. 다만 1.5배이상 땅값이 오르지 않을 경우 세금을 부과하지 않을 뿐이다.

­토초세는 땅을 팔지않은 상태에서 내는 세금이다. 만약에 세금을 낼 여유돈이 없을 경우에는.

▲현금납부가 어려운 납세자를 위해 땅의 일부를 대신 내는 물납제도가 적용된다.

물납하고자 하는 토지의 가격이 세액을 초과하거나 관리상 문제가 있을 때는 정부가 직접 매수하거나 성업공사에 매각을 의뢰하게 된다.

­세액은 대략 얼마쯤 될까.

▲전국의 땅값상승을 정확히 예측할 수 없으므로 추정은 곤란하다.

다만 국세청이 올해 정상지가상승률을 15%로 가정하고 예시한 기준은 있다.

이 경우 1억원상당의 땅이 30% 오르면 3백75만원,50%면 1천3백75만원,1백% 오르면 3천8백75만원을 내게 된다.<이용원기자>