취득세 추가감면 가능성… “매매 늦춰라”

새해부터 바뀐 부동산 세제

새해가 되면서 부동산과 관련된 세금 제도가 정신없이 바뀌었다. 본래 정부가 추진하는 법안들이 뜻하지 않게 좌절되면서 말처럼 바뀌지 않은 경우가 적지 않다. 그럼에도 박근혜 대통령 당선인이 약속한 취득세 추가 감면 혜택은 어떻게 되는 것인지, 다주택자 양도소득세 중과 유예는 또 어떤지가 궁금하다. 새해 바뀐 부동산 관련 세금에 어떻게 해야 ‘세(稅)테크’를 잘했다는 소리를 들을 수 있을까 살펴본다.

먼저 9·10대책에 따른 주택 취득세 추가 감면 혜택은 올해 1월 1일자로 종료됐다. 따라서 지난해 1~3%였던 취득세율은 올해부터 2~4%로 조정됐다. 무주택자나 일시적 2주택자가 9억원 이하의 주택을 구입한 경우에는 2%의 취득세율을 적용받고 9억원을 초과한 주택이나 다주택자는 4%의 세율을 적용받는다. 예를 들어 무주택자가 6억원 하는 아파트를 1채 살 경우 지난해 말까지는 660만원(농어촌특별세·지방교육세 포함)을 취득세로 냈다면 올해부터는 1320만원을 납부해야 한다. 시가가 10억원인 아파트는 지난해 2200만원에서 4400만원으로 취득세가 올라가게 됐다. 세금이 두 배로 뛰게 되는 것이다.

하지만 박 당선인이 취득세 감면 연장을 여러 차례 약속한 만큼 매매를 하려고 한다면 일단 기다려보는 것이 방법이다. 부동산 관계자는 “새 정부가 취득세를 인하한다고 해도 시기와 소급적용 여부가 결정되지 않은 만큼 기다려 보는 게 좋다”라면서 “지금 같은 상황에서 굳이 거래를 서두를 필요가 없다”고 말했다. 1억원 미만의 40㎡ 이하의 주택과 임대사업용으로 최초로 분양받는 전용면적 60㎡ 이하 공동주택 또는 오피스텔을 구입한 경우의 취득세 면제 규정은 2015년 말까지 적용된다. 9·10대책의 또 다른 축인 9억원 미만 미분양 주택에 대해 5년간 양도세를 면제해 주는 혜택은 종료됐다.

지난해 말 끝날 예정이던 ‘다주택자 양도소득세 중과세’ 유예기간은 1년 연장됐다. 이로써 올해 거래되는 다주택자의 주택 매매에도 6~38%의 일반 세율이 계속 적용된다. 유예기간이 연장되지 않았다면 다주택자가 집을 팔 때 상당한 세금 부담을 떠안았어야 했다. 2주택은 차익의 50%, 3주택은 60%를 세금으로 내야 하기 때문이다.

만약 아파트 3채를 가진 사람이 6억원짜리 주택을 팔면서 1억원의 차익을 남겼다면 6000만원의 세금을 내야 한다. 하지만 유예기간이 1년 연장되면서 보유 기간에 따라 6~38%의 일반 과세만 적용되기 때문에 600만~3800만원의 세금만 납부하면 된다.

하지만 세제혜택이 있다고 무조건 집을 팔 필요는 없다. 부동산 관계자는 “빚이 많거나 당장 여유가 없는 다주택자라면 올해 보유하고 있는 주택을 처분해도 괜찮고, 그러지 않다면 좀 더 가져가도 좋을 것”이라고 말한다. 비록 다주택자 양도소득세 중과세가 폐지가 아닌 유예 연장으로 그쳤지만 새 정부도 이 제도에 회의적인 만큼 폐지가 되지 않더라도 최소한 유예기간이 연장될 가능성이 높다는 것이다. 정부가 폐지를 추진했던 비사업용 토지 양도세 중과제도는 존치하는 대신 1년 시행을 유예하는 것으로 결정났다. 비사업용 토지를 양도할 때 장기보유 특별공제(최대 30%)를 적용한다는 내용은 폐지됐다.

1994년 도입된 이래 ‘장마’로 불리며 직장인들의 세테크 수단으로 활용되던 장기주택마련저축에 대한 비과세 혜택이 종료된다. 장기주택마련저축을 통해 마련한 목돈으로 주택마련에 사용했는지 검증이 어려운 가운데 비과세와 소득공제 등 이중혜택을 받고 있어 비용이 아닌 저축액을 소득 공제하는 것은 과세 형평에 맞지 않다는 논리에서다.

2013년 9월부터는 재건축 연한을 채우지 못한 아파트도 재건축을 추진할 수 있다. 도시 및 주거환경정비법 개정안에 따르면 재건축 연한인 20년이 도래하지 않아도 건축물에 중대한 기능적·구조적 결함이 있는 경우 주민 10%의 동의를 받아 안전진단을 실시하고 문제가 있다고 결정나면 재건축을 할 수 있다.

김동현 기자