땅 이용 극대화/취급상품·이용법 등을 알아보면

◎「부동산신탁제」인기 고조/토지·가옥 관리·처분·개발 대행/안전·공공성 보장… 법률·세무상담도/「담보신탁」이용땐 은행서 대출가능

토지초과이득세등 토지를 「소유」에서 「이용」의 대상으로 유도하려는 각종 조치가 실시되면서 토지 이용을 안전하고 편리하게 극대화시켜 주는 부동산신탁제도에 대한 관심이 높아지고 있다.

「부동산 신탁」이란 말 그대로 땅이나 건물등 부동산을 가진 사람이 부동산신탁회사에 재산권을 맡겨 일정한 목적에 따라 관리및 처분이나 개발토록 한뒤 그에 따른 이익을 되돌려 받는 제도이다. 은행에서 다루는 금전신탁과 같은 개념이지만 그 대상이 돈이 아니라 토지나 건물등 부동산인 점이 다르다.

미국이나 유럽,일본등 선진국에서는 오래전부터 정착돼 있으나 우리에게는 아직 생소한 것이 사실이다. 우리나라에는 지난 91년 4월 「건전한 부동산 문화의 육성및 정착」을 위해 성업공사의 출자회사인 대한부동산신탁(567­5388)과 한국감정원의 출자회사인 한국부동산신탁(569­9201∼6)이 설립되면서 본격 도입됐다.이들 부동산신탁회사는 신탁업법에 의해 재무부의 인가를 받아 설립된 만큼 공공성과 안정성이 보장되기 때문에 누구든지 믿고 맡길 수 있는 것이 최대의 장점이다.또한 복잡하고 까다로운 각종 법률지식,세무금융 지식,부동산 특성 분석기술등을 완벽하게 갖추고 부동산에 대한 관리·처분·개발업무를 맡아 해주기 때문에 주먹구구식의 개발이나 이용과는 비교할 수 없을 만큼 효율을 얻을 수 있다는 점에서 일반인들의 관심이 높아지고 있다.

부동산신탁에서 다루는 업무는 단순한 취득이나 처분에서부터 관리·개발까지 부동산의 각 분야와 단계를 총망라하고 있다. 그중 가장 기본적인 업무로 꼽히는 것이 토지신탁,관리신탁,처분신탁,담보신탁이다.

▷토지신탁◁

「신탁의 꽃」으로 불릴 만큼 모든 서비스가 종합된 것으로 지난해 11월부터 도입됐다.

가지고 있는 땅에 어떤 건물을 지어야 할지,건축허가나 신축자금 마련을 어떻게 해야 할지 모르는 경우 신탁회사에 개발을 의뢰하면 신탁회사에서는 토지소유자가 원하는 건물을 지어 이를 일정 기간동안임대·관리하거나 처분해 사업수익을 위탁자에게 되돌려 준다.

토지의 입지분석,이용계획등을 종합적으로 기획한뒤 이를 바탕으로 자금의 조달과 건축을 맡아 해주거나 처분해 주며 이를 위해 부동산 컨설팅,마케팅,개발기법,재무관리 분석,세무·토지공법,종합 서비스 기능등을 체계적이고 복합적으로 갖추고 있다.

이에 따라 놀고 있는 땅에 대한 각종 세금부담을 의식한 토지소유주들의 이용이 최근들어 크게 늘고 있다.

취급 대상은 주택·점포·아파트·별장등 일반건축및 개발,사무실·호텔·상가·스포츠 레저시설등 특수건축개발등으로 다양하다. 내년부터는 국유지 신탁제도가 도입돼 유휴 국공유지를 국가·지자체에서 위탁받아 개발하게 된다.

▷부동산관리신탁◁

신탁부동산에 대해 임대차및 입주자 관리,시설의 유지및 보수,세무·회계,수익금의 운영등 일체의 관리업무를 맡아 해준다.

이 서비스는 해외 장기 체류자나 해외 교포,미성년자·고령자,생활근거지가 멀리 떨어져 있는 사람등 직접 관리가 어려운 사람들이 많이 이용하고 있다.또 재산상속을 받았으나 지식·경험 부족으로 직접 관리하기가 어렵거나 친인척간의 이해관계가 첨예하게 대립된 경우 이용할 수 있다.

국내 거주인보다는 이 제도가 이미 오래전에 정착된 외국에서 살고 있는 교포들이 국내에 있는 부동산 관리를 위해 많이 이용하고 있다.

▷처분신탁◁

부동산이 잘 팔리지 않는 경우나 대형·고가의 부동산,권리 관계가 까다로운 부동산등 일반 중개 행위로 팔기 어려운 부동산을 대신 팔아 준다. 처분신탁은 원소유자의 소유권을 신탁계약에 의거,신탁회사 명의로 등기한후 매도하기 때문에 거래가 신속하고 안전하게 이루어진다.

▷부동산담보신탁◁

은행자금을 쓸때 사용되는 저당제도나 등기담보제도 대신 부동산을 신탁회사에 신탁,수익권 증서를 발급받아 금융기관으로부터 대출을 받을 수 있는 제도이다. 신탁회사는 신탁자의 부동산을 관리하고 그 신탁자가 대출금을 갚지 못하면 부동산을 처분한뒤 돈을 대출은행에 돌려 주게 된다.<함혜리기자>