[열린세상] 주식 투자하기 전에 집부터 사라

비싼 집값에 주식으로 눈 돌리지만
한국 배당수익률은 세계 최저 수준
선진국 리츠 ETF 등 대안 주목해야

미국의 전설적 펀드매니저 피터 린치는 베스트셀러 ‘전설로 떠나는 월가의 영웅’에서 주식 투자를 시작하기 전에 집부터 사라고 조언했다. 주식 가격은 매일처럼 변하지만, 주택은 시세 확인이 어렵고 매매도 쉽지 않아 강제로 장기 투자가 가능하다는 것이다. 미국은 30년 만기 대출은 물론 세금 혜택을 기대할 수 있기에 월세로 나갈 돈을 이자와 원금 상환에 쓰는 게 이익이라는 점도 들었다.

그러나 린치의 조언이 21세기 한국에도 적용되는지는 의문이다. 2006년부터 아파트 실거래가 데이터가 정비되면서 누구든 아파트 거래 내역을 파악할 수 있기 때문이다. 부동산 담보대출에 대해서는 더 말할 것도 없다. 규제 지역에서 주택 구입 목적의 주택 담보대출 총액이 소득 수준과 관계없이 최대 6억원으로 제한된 데 이어 규제 대상 지역이 더욱 확대되고, 1주택자의 담보인정비율도 기존 최대 70%에서 40%로 줄어들었다.

게다가 부동산 가격이 오를 가능성도 작지 않다. 한국 경제구조상 수출 호황은 시중 유동성을 급격히 공급해 부동산 가격 상승을 견인하는 강력한 지표 중 하나다. 최근 반도체 수출이 전례 없는 호황을 보이고 있다. 여기에 공급 제약까지 더해지면 앞으로 부동산은 더 비싸질 수 있다. 자금 여력이 부족한 이들에게 ‘집부터 사 두기’는 지금도 어렵지만 앞으로 더 어려워질 수 있는 것이다.

그렇다면 주택 구입을 포기하고 주식에 올인하는 것이 좋을까. “그렇다”고 말할 수 있으면 좋겠지만, 주식시장이 너무 뜨거운 게 문제다. 코스피는 1년 전보다 3배 이상 상승했다. 물론 반도체 산업의 주도 기업들이 탄탄한 실적 개선 흐름을 보이는 것은 분명하다. 하지만 한국 증시의 높은 변동성을 유발한 요인인 세계 최저 수준의 배당수익률은 요지부동이다.

2025년 말 상장기업 시가총액은 3500조원에 이르렀지만, 12월 결산 법인의 배당은 35조원에 불과했다. 기업들이 아무리 돈을 많이 벌어도 주주에게 돌아오는 게 없으니 시장의 인기주를 짧게 치고 빠지는 전략이 더 매력적으로 다가오는 것이다.

이러지도 저러지도 못하는 이들에게 대안이 될 상품이 해외에 상장된 글로벌 리츠 상장지수펀드(ETF)다. 리츠는 개미들이 모아 준 돈을 부동산에 투자한 후 월세를 배당금 형태로 돌려주는 상품이며, ETF란 주식처럼 매매 가능한 펀드를 뜻한다. 미국 등 선진국 리츠 ETF 투자를 권하는 이유는 우리나라 부동산, 특히 서울 아파트 가격이 글로벌 부동산과 밀접한 연관을 보이기 때문이다. 부동산을 결정 짓는 가장 중요한 요소는 금리이며 그 다음은 경기 여건이다. 그리고 한국은 수출로 먹고사는 나라이기에, 미국 부동산 시장이 호황을 보이며 사람들의 구매 욕구가 치솟을 때 수출이 잘되는 나라임을 잊지 말자는 이야기다.

어떤 이는 최근 모 리츠의 파산 사태를 보며 해외에 투자하는 것은 위험하지 않느냐 반문할 것이다. 그러나 만에 하나 선진국 부동산 가격이 일제히 폭락할 정도의 불황이 올 때 달러 등 선진국 통화 가치가 상승한다는 점도 잊지 말자. 환헤지를 하지 않은 채 선진국 통화로 보유하고 있으면 불황에 오히려 가치가 상승할 수 있으니, 리츠 ETF에 투자할 때는 환헤지 여부를 꼭 점검할 필요가 있다.

국내에 상장된 상품은 어떠냐는 질문을 종종 받는데, 현재 한국 증시에 상장된 리츠들은 대부분 오피스 빌딩 등으로 구성돼 있다. 게다가 이들 상품은 실물 부동산 시장의 흐름을 반영하기보다 주식시장 자체의 변동성과 동조화되는 경향이 강해 자산 배분 효과를 기대하기 어렵다. 대중이 원하는, 한국에서 아파트를 매수한 후 월세를 받아 주주들에게 돌려주는 상품은 아직 없는 것이다. 수년 만에 찾아온 자산 시장 호황에도 부동산에 대한 간접 투자 욕구를 만족시킬 상품이 보이지 않는 현실이 안타깝다.

홍춘욱 프리즘투자자문 대표

홍춘욱 프리즘투자자문 대표