금감원, 해외 부동산펀드 설계 단계부터 손본다

6개 운용사 대표와 간담회

전액 손실 등 피해 잇따르자 ‘메스’
실사점검보고서 반드시 첨부해야
핵심 위험요인 기재 표준안 마련

금융감독원 전경. 연합뉴스

해외 부동산펀드에서 ‘전액 손실’ 사례가 잇따르자 금융감독원이 상품 설계 단계부터 투자자 보호 장치를 강화한다. 펀드가 시장에 나오기 전부터 위험 정보를 더 정확히 공개해 추가 피해를 막겠다는 취지다.

금감원은 4일 삼성SRA·이지스·미래에셋·한투리얼·하나대체·키움 등 6개 운용사 대표와 간담회를 열고 실사보고서 첨부 의무화와 투자위험 공시 표준안 마련을 골자로 한 개선 방안을 논의했다. 최근 벨기에·독일·영국 등 해외 부동산 투자에서 전액 손실이나 가치 급락 사례가 이어지며, 판매사뿐 아니라 설계 단계의 검증을 강화해야 한다는 요구가 커진 데 따른 조치다.

앞서 금감원 점검 과정에서 자산관리업체 역량 평가 기준이 없거나, 실사보고서가 시장 개황 소개에 그치는 등 위험 분석이 미흡한 사례가 다수 확인됐다. 금리·임대율·환율 등 핵심 변수의 변동 폭을 지나치게 좁게 설정해 시나리오 분석이 형식적으로 이뤄진 점도 문제로 지적됐다.

이에 따라 앞으로 운용사는 현지 실사 내역, 내부 심사 결과, 리스크관리·준법감시 부서 의견을 종합한 ‘실사점검보고서’를 펀드신고서에 의무적으로 첨부해야 한다. 금감원은 실사 절차와 체크리스트도 세분화해 위험 검증이 단순한 문서 절차에 그치지 않도록 할 계획이다.

투자자에게 전달되는 정보 방식도 크게 바뀐다. 공실 위험, 현금흐름 제한(Cash Trap), 기한이익상실(EOD) 시 강제매각 등 핵심 위험요인을 한눈에 볼 수 있는 ‘투자위험 기재 표준안’을 신설하고, 부동산 가치가 떨어질 때 손익 구조와 ‘최악의 경우’ 손실 규모는 그래프로 시각화해 제시하도록 의무화한다. 아울러 복수 심사담당자 지정과 전결권 상향 등을 포함한 ‘집중심사제’를 도입해 심사 공정을 더 촘촘히 관리할 예정이다.

서재완 금감원 부원장보는 “투자자 관점에서 위험을 분석하고 투명하게 알리는 체계가 자리 잡아야 한다”며 “모범규준을 형식적으로 따르는 행태는 좌시하지 않겠다”고 말했다.

김예슬 기자