“강남·서초·송파·강동구 아파트값 상승분 70%가 거품”

2001년 이후 서울 강남구와 서초구, 송파구, 강동구 등 ‘강남 4구’의 아파트값 상승분 중 최대 70%가 ‘버블(거품)’이라는 분석이 나왔다.

윤형호 서울시정개발연구원 연구위원과 안종범 성균관대 경제학부 교수는 25일 한국재정학회 학회지 ‘재정학연구 2008-2호’에 실은 ‘2000년 이후 서울시 아파트가격 상승 분석-강남 4구 버블을 중심으로’ 보고서에서 이렇게 밝혔다.

●아파트값 버블비중 강동-송파-강남-서초 순

윤 연구위원 등은 교통, 교육, 환경 등 주거요인별 혜택을 반영한 전세가격 등을 토대로 ‘정상가격’을 계산하고 이를 실제 매매가격과 비교하는 방법으로 버블의 규모를 산출했다.

분석 결과, 아파트 값이 본격적으로 오른 2001년 2월부터 지난해 3월까지 강남 4개 구의 가격 상승분에서 버블이 차지하는 비중은 61∼72%였다. 강남구의 아파트는 평당(3.3㎡) 가격 상승분 2507만원(1034만→3541만원)의 68.2%인 1710만원이 버블에 의한 증가분으로 분석됐다. 서초구는 상승분 61.3%, 송파구는 72.1%, 강동구는 72.6%가 각각 버블에 의한 것으로 나타났다. 송파·강동구는 재개발이나 그에 대한 기대감 때문에 버블의 기여도가 상대적으로 컸다고 보고서는 설명했다. 버블은 증가 속도에서도 아파트 가격 상승률을 앞섰던 것으로 나타났다.2000년 1월부터 지난해 11월까지 강남구의 평당 아파트 가격은 989만원에서 3498만원으로 월 1.36%씩 증가했지만 버블은 월 2.29%로 훨씬 높은 증가세를 보였다. 강동구(1.95%), 서초구(2.18%), 송파구(1.95%)의 버블 증가율도 각각 아파트 값 상승률을 웃돌았다.

●“세금정책으로 부동산 가격 안정은 불가능”

윤 연구위원은 버블의 원인으로 과잉유동성을 지목했다. 낮은 금리로 인한 부동자금이 유가증권 및 부동산 시장에 유입돼 자산가격이 전반적으로 높아졌다는 것이다. 분당, 일산과 같은 대규모 신도시 건설이 98년 이후 거의 없었다는 점도 주된 요인으로 꼽혔다. 풍부한 유동성에다가 공급 제약이 더해지면서 투자자들이 버블 증가를 예상하고 투자에 나서게 됐다는 것이다.

이런 상황에서 부동산 이익에 대해 과세를 하더라도 투자자는 버블 증가에 대한 기대감을 저버리지 않기 때문에 가격 안정을 달성하기 어렵다고 분석했다. 즉 참여정부가 강화했던 종합부동산세와 양도소득세 등 과세 정책으로는 가격 안정을 달성할 수 없다는 지적이다.



윤 연구위원은 “개인의 이익에 대한 과세나 이익의 제한과 같은 징벌적 정책으로는 가격 안정을 도모할 수 없고 자금시장을 관리하고 주택 공급을 늘리는 것이 근본 대책”이라고 주장했다.

김태균기자