재개발·재건축 투자 ‘빨간불’

분양가상한제와 각종 규제 등으로 재개발·재건축 사업의 사업성이 급속히 나빠지고 있다. 이에 따라 이들 사업에 섣부른 투자를 했다가는 손해를 볼 수도 있어 주의할 필요가 있다.1일 관련 조합 및 업계 등에 따르면 서울 강북 지역의 재개발 사업은 분양가 상한제로, 강남의 재건축 사업은 각종 규제 및 조합원간 갈등으로 사업성이 떨어지거나 사업에 제동이 걸리는 현장이 늘고 있다.

●답십리발 재개발 투자주의보

뉴타운 가운데 분양가 상한제가 첫 적용된 서울 동대문구 전농·답십리 뉴타운내 답십리 16구역의 조합원 부담이 크게 늘면서 뉴타운과 재개발 투자에 경고등이 켜졌다.

이 구역은 최근 조합원 총회를 열어 분양가 상한제 등을 감안한 분양가를 113㎡ 기준 3.3㎡(1평)당 조합원은 1294만원, 일반분양분은 1394만원으로 잠정 책정했다. 주변시세보다 오히려 200만원가량 낮다.

문제는 이렇게 분양을 하면 조합원 부담이 커진다는 점이다. 일반분양 가격이 낮아지면서 113㎡를 기준으로 하면 조합원이 추가로 2억원 이상을 부담하게 된다. 이렇게 되면 이 주택형의 총 부담은 5억원을 넘는다. 주변시세 등을 감안하면 손해를 볼 수도 있다.

답십리 뉴타운의 수익성 악화가 드러나면서 다른 재개발단지와 뉴타운에서도 투자자들이 빠져 나가고, 가격도 떨어지고 있다. 실제로 답십리 16구역의 경우 지분 프리미엄이 6월 초 만해도 한 채당 1억 2000만원선이었지만 요즘은 9000만원대로 떨어졌다. 인근의 용두 6구역이나 성북구 월곡 4지구 등 인근 지역의 지분값도 20∼30%가량 떨어졌다. 최근 강북의 재개발지역 지분값이 급등한 점을 고려하면 투자를 할 경우 손해를 볼 가능성도 없지 않다. 이런 단지는 20여곳이나 된다.

●덫에 걸린 가락시영 재건축

서울 동부지방법원이 지난달 27일 가락 시영아파트 조합원인 윤모씨 등이 ‘가락 시영아파트 주택 재건축 정비사업조합’을 상대로 낸 업무집행정지 가처분 신청을 받아들여 이 아파트의 재건축 사업 일정에 차질이 빚어지고 있다.

조합원 수가 6600명으로 국내 최대 재건축 단지인 가락 시영은 지난 4월 사업시행인가를 받은 뒤 현재 재건축 조합원에 대한 분양신청접수와 이주가 진행 중이다. 오는 9∼10월쯤 조합원 평형배정과 분담금을 확정하는 관리처분총회를 열 계획이었다.

하지만 이번 결정으로 사업시행계획승인결의 무효확인 청구소송이 확정판결될 때까지 관리처분계획수립, 이주 및 철거, 분담금 징수, 평형배정, 동호수 추첨 및 분양계약의 체결 등의 업무가 모두 중단됐다. 사업일정이 최소한 4개월 이상 늦어질 것으로 보인다.

가락시영 재건축 사업은 주민들간의 이견이 큰 데다 용적률 규제, 임대아파트 의무건립, 소형평형 의무비율 등의 강화된 재건축 규제를 모두 적용받게 되면서 수익성이 나빠졌다.

관리처분을 앞두고 공개된 추가부담금(예상)도 높게 나와 조합원들의 반발도 거세다. 이 아파트 1차 43㎡ 조합원이 109㎡에 입주하는 데 드는 추가부담금은 2억 5000만원으로 강동구 고덕주공 114㎡(5000만원 안팎)의 5배나 된다.

강남이나 강동구 등지의 사업추진이 늦은 재건축 단지들도 이같은 채산성 악화에 시달리고 있다.

부산에서는 조합원들이 분양을 앞둔 관리처분 단계에서 집 대신 현금청산을 요구해 조합이 와해 위기에 처하기도 했다.

박원갑 스피드뱅크 부사장은 1일 “재개발·재건축은 지분쪼개기와 분양가 상한제 등 각종 규제 때문에 수익성이 없을 수 있다.”면서 “기존 주택을 사는 게 나은 경우도 있다.”고 말했다.

김성곤기자