[3·30 부동산대책] 월급쟁이엔 강남 더 멀어졌다

30일 발표된 주택담보대출 제한 조치는 낮은 대출금리를 지렛대로 활용해 주택시장으로 흘러드는 ‘돈줄’을 차단, 투기수요를 잠재우겠다는 의지가 담겨 있다. 이번 조치로 소득 수준이 낮은 봉급생활자나 서민들은 담보 가치가 높아도 대출을 이용해 강남 등에 아파트를 사는 게 어렵게 됐다.

6억원 초과 아파트에 대한 담보대출 한도를 대폭 줄이는 것 등을 담은 정부의 ‘3·30 부동산대책’이 발표된 30일 강남의 한 아파트 주민이 게시판에 붙어 있는 대출 안내문을 관심있게 쳐다보고 있다.
정연호기자

금융감독위원회는 이번 조치의 배경에 대해 주택담보대출이 신청인의 부채 상환능력을 감안하지 않고 담보 평가액에만 의존해 부실 대출의 우려가 있기 때문이라고 설명했다. 지난달 1일부터 40일 동안 은행·보험사·저축은행 등 전국 44개 금융기관의 주택담보대출 실태를 점검한 결과를 근거로 제시했다.A은행은 투기지역의 6억원 초과 아파트 담보대출을 취급하며 은행의 담보인정비율(LTV) 40% 대신 저축은행의 60%를 적용했다. 또 B씨는 단기 담보대출로 8억원을 받아 서초동에 아파트를 산 다음, 기업운전자금 9억여원을 다시 대출받아 8억원을 갚는 등 대출을 전용했다. 금융감독원은 규정을 어기고 대출을 해준 21곳(817억원)을 적발했다.

시가 6억원을 초과하는 고가 아파트를 담보로 이뤄지는 금융기관 대출은 이중의 제한을 받게 된다. 주택담보가치를 반영하는 현행 주택담보인정비율(LTV) 외에 소득까지 감안하는 ‘총부채상환비율(DTI)’ 개념이 도입되기 때문이다. 투기지역의 30평형 이상 중대형 아파트는 대부분 6억원을 웃돈다. 총부채상환비율은 총소득의 규모에 따라 달라질 수 있다. 때문에 소득이 명확하지 않은 배우자와 자녀 명의의 부동산 매입을 차단하는 효과도 얻을 수 있다.

또 3년 이내의 단기보다 15년 등 장기대출의 대출금 한도가 더 높아지도록 했다. 대출 기간이 길수록 연간 원리금 상환 부담이 줄면서 한도가 늘어나는 원리다. 부동산 투기가 주로 단기상환 자금으로 이뤄지는 반면, 실수요자는 장기대출을 선호하는 점을 감안했다고 볼 수 있다. 총부채상환비율은 신규 취득하는 아파트 분양권이나 소유권을 취득한 이후 3개월 미만의 아파트를 담보로 할 경우에만 적용된다.

연소득 5000만원인 사람이 받을 수 있는 대출금(시가 6억원 초과·3년 만기)은 현재 2억 4000만원에서 5000만원으로 크게 줄어든다. 이 경우라도 15년 만기 장기대출을 받으면 2억원까지 가능하다. 반면 연 1억원 소득자가 장기대출을 받는다면 이전과 마찬가지로 4억 1000만원을 받을 수 있다. 고소득자에 대한 혜택이라기보다는 서민층이 무리한 대출을 받아 강남 등에 신규 진출하는 것을 억제하려는 의도가 엿보인다. 따라서 이번 조치가 투기세력을 잠재우기보다 현실적으로 양극화를 부채질하는 부작용을 낳을 가능성을 배제할 수 없다. 더욱이 금리가 추가 인상되면 채무상환부담은 더 늘어나게 돼 서민층의 대출가능 금액은 그만큼 줄 수밖에 없다.

김경운기자