[집중분석 모기지론] (중) 주택대출 대안 될까

모기지론(장기 주택담보대출)의 장점은 주택을 구입한 뒤 일정기간이 지나면 일시 상환해야 하는 부담을 덜 수 있다는 데 있다.하지만 시중은행의 주택담보대출은 원금 상환없이 이자만 꼬박꼬박 내다가 만기 때 원금을 한꺼번에 갚거나 만기연장(롤 오버)하는 게 대부분이다.현재 가계에 대한 은행권의 주택담보대출은 2001∼2002년을 전후해 집중적으로 이뤄져 상환 시기도 올 연말에서 내년 초에 몰려 있다.가계는 물론 은행권의 부실 위험이 그만큼 크다는 얘기다.이헌재 부총리 겸 재정경제부 장관이 지난 2월 취임한 이후 줄곧 은행권에 가계대출의 만기연장을 부탁해온 것도 이같은 상황을 감안한 것이다.

●기형적인 가계대출 구조

금융감독원에 따르면 우리나라 전체 가계대출 규모는 지난해 말 기준 272조 7000억원으로,이 가운데 105조원(41.6%)은 올 연말 또는 내년 초까지 갚아야 한다.가계대출에 대한 부실 우려 등으로 은행권이 만기연장에 적극 나서고 있어 큰 문제는 없을 것으로 보인다.하지만 경기 침체가 지속돼 가계소득이 줄어들고 이에 따라 연체율이 높아지면 ‘대출금 회수→부동산 매물 증가→주택가격 폭락→가계신용 악화→금융회사 부실화→대출 회수 가속화’의 악순환을 되풀이할 가능성이 크다.금융연구원 강종만 선임연구위원은 이런 상황을 1930년대 미국의 대공황 시절에 비유한다.그는 “당시 미국의 가계대출은 5년 이내의 단기대출이었는데,주택가격이 하락하고 실업률이 증가하면서 주택담보대출 부실로 금융시장의 불안이 커졌다.”면서 “1938년 모기지론 전문회사인 ‘패니매’가 설립된 이유”라고 설명했다.지난 3월 한국주택금융공사가 설립된 것도 이런 배경을 깔고 있다.

●모기지론,시장의 안전판으로

주택금융공사의 모기지론은 은행이 주택담보대출 채권을 공사로 넘기면,공사는 이를 담보로 주택저당증권(MBS)을 발행하고,채권투자자로부터 받은 돈을 은행측에 지급하는 구조로 돼 있다.따라서 은행으로서는 대출채권을 주택금융공사에 넘기면 대출채권은 더 이상 은행의 자산이 아니다.모기지론 판매에 따른 수익이 은행 자체의 대출상품을 판매해 얻는 수익보다는 적지만 연체 등의 부실 부담이 완전히 공사로 넘어간다.가계대출의 리스크(위험)가 줄어드는 것이다.이럴 경우 은행은 자본의 건전성 확보를 위해 자기자본 이익률(ROE)과 국제결제은행(BIS) 자기자본비율을 높이거나 충당금을 쌓지 않아도 된다.주택금융공사 유상규 홍보실장은 “7월 말까지 모기지론을 판매한 금융기관 가운데 외국계가 대주주인 외환·제일은행의 판매액이 다른 시중은행보다 상대적으로 많은 것도 이같은 이점을 노린 것”이라고 말했다.

가계 역시 만기가 늘어나는 만큼 상환 부담에서 벗어날 수 있다.이는 주택금융공사가 장기채권 발행 등을 통해 필요한 자금을 수월하게 조달할 수 있기 때문이다.모기지론의 대출금리를 고정금리로 할 수 있는 것도 이와 무관치 않다.반면 시중은행은 자금 조달을 주로 수신예금 등에 의존하기 때문에,대출금리를 고정금리로 쉽사리 정할 수가 없다.은행 입장에서 보면 시중금리가 올라갈 때는 고정금리가 불리하다.

이용자 입장에서 보면 모기지론으로 대출받은 뒤 금리가 낮아지면 은행권 대출로 갈아탈 수 있다.하지만 금리가 올라갈 경우 은행권의 주택담보 대출을 받은 사람은 모기지론으로 갈아타기가 쉽지 않다.신규로 모기지론을 신청할 경우 MBS의 추가 발행 등에 따라 모기지론의 고정금리가 이미 올라가 있는 상태여서 갈아타기를 한다 해도 실효가 없다.

●단기대출→모기지론 전환은 미약

이같은 모기지론의 장점에도 불구하고 만기가 도래하는 가계의 주택담보대출을 주택금융공사의 모기지론으로 바꾼 사례가 아직은 많지 않다.7월 말 모기지론 판매실적 가운데 다른 은행에서 옮겨온 경우는 30%대(4800억여원)다.올해 말까지 만기가 돌아오는 부동산담보대출 액수(42조 3000억원)를 감안하면 미미한 수준으로 평가된다.



삼성경제연구소 최희갑 수석연구원은 “신규 모기지론이 활성화되면 모기지론의 순기능이 빛을 발할 것으로 보이지만,금리를 낮추고 상환기간을 늘리는 등의 유인책이 없으면 효과가 크지 않을 수도 있다.”고 지적했다.

김유영기자