부동산 거래도 ‘스와핑’ 시대

부동산 시장에 교환거래가 늘고 있다.

교환거래는 부동산 소유자들이 서로 다른 부동산을 맞바꾸는 형태.

일방적으로 부동산을 사고파는 것이 아니라 서로 각각의 부동산 값을따져 차액을 보전해주는 동시에 소유권을 이전하는 현물거래다.

■현금조달 어려워 교환증가 교환이 늘고 있는 것은 현금 동원이 어렵기 때문.불경기 때는 매매가 이뤄지기 어렵고 현금도 움직이지 않아 부동산 거래가 끊기게 마련이다.이럴 때는 단순히 부동산을 사거나 파는 ‘원사이드 거래’는 성사되기 어렵다.

따라서 부동산을 파는 동시에 다른 부동산을 사려는 수요자들이 교환방법을 이용한다.예를 들어 지방에 땅을 갖고 있는 사람은 땅을 팔아 서울에 아파트를 마련해야 하는 데 땅이 팔리지 않으면 거래가 이뤄지지 않는다.또 서울 아파트를 처분해 지방 땅을 사고 싶어하는 투자자는 아파트가 팔려야 지방 땅을 살 수 있다.이 경우 아파트를 내주고 대신 땅을 받으면 교환이 성사된다.

이런 형태의 교환거래는 일반 거래가 어려워진 외환위기 이후 크게증가했다.업종을 변경하려는 사람들끼리도 교환거래가 활용된다.여관을 팔아 상가에 투자하려는 수요자는 상가를 처분해 여관업을 하고싶어하는 건물주를 만나면 된다.

부동산 시장에서 교환 대상은 주로 지방 땅과 도시 수익성 부동산.

땅을 내놓는 대신 정기적으로 임대료 수입을 얻을 수 있는 상가나 다가구주택과 맞바꾸는 경우가 많다.

전문 중개업소도 성행하고 있다.이들은 주로 일간신문 등에 광고를내서 교환 대상 부동산을 찾고 있다.

■교환시 주의점 교환은 많은 현금을 동원하지 않고도 원하는 부동산을 사고 팔 수 있는 거래지만 주의할 점도 많다.

가장 중요한 것은 정확한 가격을 매기는 일.사고 파는 과정이 동시에 이뤄지는데다 부동산 종류가 다르고 값도 천차만별이기 때문이다.

지방 땅을 갖고 있는 사람이 손해보는 경우가 많다.수익성 물건의 미래 가치를 제대로 평가하지 못했기 때문이다.다소 비용이 들더라도감정평가사 등에게 정확한 가치평가를 의뢰하는 것이 좋다.

세금도 주의해야 한다.일반 부동산을 사고 팔 때와 마찬가지로 취득세와 양도세를 물어야한다.교환때 내는 양도세는 부과기준이 다르다.일반매매의 양도세는 기준시가를 적용하는 것이 원칙.교환에서는 교환가격이 기준시가보다 낮으면 실거래 가격을 기준으로 양도세를 물린다.이 때는 세금부담이 커진다.

류찬희기자