[시론] 보유세 인상과 서민경제/심교언 건국대 부동산학과 교수

지난 22일 대통령 직속 재정개혁특별위원회가 종합부동산세를 강화하는 내용의 부동산 보유세 개편안을 공개했다. 공청회에서는 단기적 방안과 중장기적 방향이 발표됐다. 단기적으로는 종부세 과표인 공정시장가액비율을 올리는 방안과 6억원 초과 주택에서 구간별 세율을 차등 인상하는 안, 공정시장가액비율과 세율을 동시에 올리는 방안과 1주택자를 배려하는 방안이 제시됐다. 이 외에도 3주택 이상 보유자에 대한 추가 과세와 법인 보유 부동산에 대한 것도 언급됐다. 법률 개정까지 하는 가장 강력한 방안이 도입될 경우 다주택자의 세금 부담이 최고 37.7%까지 늘어난다고 한다.

심교언 건국대 부동산학과 교수

보유세가 주택시장에 미치는 영향이 정부 의도대로 될지는 미지수다. 지금 당장이야 주택 수가 줄어들지 않으니 세금 인상으로 가격이 하락할 수 있다. 그러나 보유세 인상으로 투자수익이 줄어들면 주택 투자를 줄이고, 이로 인해 중장기적으로는 주택공급도 줄어든다. 여기에 다주택자에 대한 다른 규제와 합쳐지면 주택 공급은 더욱 줄어들고, 이런 공급 감소는 필연적으로 임대료 상승으로 연결된다. 이 경우 보유세를 세입자에게 전가하는 현상도 나타날 수 있다. 정부가 의도하진 않았겠지만 중장기적으로 전월세 값이 더욱 오르고, 결국 세입자들이 대다수인 서민들만 더 고통을 받게 된다.

국민경제에 미칠 영향도 걱정이다. 그렇지 않아도 경기침체로 곤란을 겪고 있는데, 보유세 인상으로 인해 수요가 더욱 위축된다면 우리 경제의 12%를 차지하는 건설 관련 업이 타격을 입을 것이다. 여기에 무역 분쟁 등 다른 이슈가 더해지면 장기 침체로 빠질 수도 있다. 특히 이 산업들은 다른 산업에 비해 서민경제와 밀접한 연관이 있기 때문에 서민들의 생활고가 더 심해질 것으로 보인다.

시기도 애매한 감이 있다. 지방 부동산시장은 지표를 산정하기 시작한 이래 처음으로 3년째 하락하는 중이다. 그나마 서울 집값이 올라 이 정도로 버티고 있는데, 서울 집값마저 꺾인다면 투자심리 위축으로 인해 지방시장은 거의 붕괴될지도 모른다. 전문가들은 강남 집값조차 지난해까지 상승한 데 대한 부담감 및 재건축 규제 강화 등으로 하락할 것을 예상한다. 최악의 고용 여건과 국내외발 악재로 인한 거시경제 불안, 거기에 금리 인상까지 예상되는 시기여서 더욱 염려된다.

정부가 보유세 인상의 필요성으로 들고 있는 경제적 불평등 해소에 어느 정도 도움이 될지 의심스럽다. 특히 강남 집값을 잡는 데 효과가 있을지 의문이다. 우리보다 보유세율이 훨씬 높은 나라들 가운데 부의 편중이 더 심한 나라가 있다는 점은 보유세 인상이 경제적 불평등 해소에 한계가 있음을 시사한다. 그리고 다주택자에 대한 양도세 중과가 시작되기 전인 지난 3월까지 거래량이 폭증한 점을 보면 이미 팔 사람은 다 판 것으로 보인다. 지난해부터 ‘똘똘한 한 채’로 주택 수를 줄인 사람들이 많아서 물량 출회로 인한 가격하락 효과는 지극히 제한적일 것이다. 게다가 지금까지 버티고 있는 강남 자산가들이 과연 이 정도 세금 인상으로 영향을 받을지도 모르겠다. 수십 년간 세금을 더 낸다고 해도 한 해만 집값이 오르면 그 정도 이상은 오르기 때문이다.

지난 공청회에서 발표된 것은 확정안이 아니다. 정부가 정책을 확정할 때까지 적어도 국민경제와 서민생활에 미칠 영향을 미리 파악하고, 악영향을 줄이는 방향으로 조정해야 한다. 선진국은 조세 정책을 마련할 때 그 영향을 철저하게 조사하는데, 이는 국민경제와 서민생활에 미치는 영향이 워낙 막대해서다. 지금처럼 외국보다 보유세가 낮으니 높여야 한다고 주장하는 것은 곤란하다. 우리나라 법인세가 선진국보다 높은데도, 더 오른 것을 어떻게 설득하겠는가.

조세 정책은 국민경제에 미치는 영향이 너무나 크기 때문에 단기적 영향과 중장기적 영향을 철저하게 살펴야 한다. 아울러 그 영향이 소득계층별로 어떤 영향을 미칠지도 꼼꼼히 살펴야 한다. 성급한 정책으로 인해 서민들이 고통받는 상황만은 절대 피하는 방향으로 정책을 만들어야 한다.