[부장판사들과 함께 하는 법률상담 Q&A]상가 업종제한약정 어겨 영업하면?

영업금지 청구 소송 가능성 임차인에게도 효력 미쳐요

#사례 갑회사는 아파트 단지 내에 상가를 신축해 분양에 나섰다. 하지만 경기 불황 등으로 상가 분양이 쉽지 않자 상가 내 업종 제한을 통해 분양하기로 했다. ①상가는 부동산중개업소 ②상가는 편의점 ③상가는 약국 ④상가는 학원으로 업종을 정해 ①상가를 A에게 ②상가는 B에게 ③상가는 C ④상가는 D에게 각각 분양했다.

[Q] ①상가를 분양받은 A는 업종을 바꾸어 편의점을 운영할 수 있을까

[A] 상가분양시에 상가자치규약(관리단규약), 분양신청서 등에 업종을 제한해 분양하도록 규정하는 예가 많다. 이는 상인들의 공동이익의 증진 및 상가의 원활한 기능 유지라는 목적을 위한 것으로서 법률상 유효한 것으로 취급된다. 따라서 A는 지정된 업종을 준수해야 한다.

[Q] A가 업종제한에 위반해 편의점을 운영하는 경우 B는 어떤 조치를 취할 수 있을까

[A] 우선 B는 업종제한 위반을 이유로 A의 영업금지를 청구하는 소송을 제기할 수 있다. 물론 소를 제기하더라도 승소판결의 확정시까지는 영업을 금지시킬 수 없으므로 이와는 별도로 영업금지가처분을 신청해 A의 영업을 막는 것도 가능하다.

여기서 A가 ①점포를 E에게 임대했을 때 E는 편의점을 운영할 수 있는지도 문제다.

물론 우리 법은 업종제한약정의 효력은 임차인에게도 미친다고 해석하고 있다. 따라서 E도 편의점을 운영할 수 없다.

[Q] A는 ①점포를 F에게 양도했다. 양수인인 F는 편의점을 운영할 수 있나

[A] 양수인은 분양계약의 직접 당사자는 아니나 분양계약에서 약정한 업종제한 의무를 수인하는 묵시적 동의를 한 것으로 본다. 따라서 F는 편의점을 운영할 수 없다.

[Q] C는 D에게 ④점포를 약국으로 운영할 것을 승낙했다. 그런데 D는 약국영업을 하던 중 ④점포를 G에게 팔았다. G는 약국영업을 계속할 수 있을까

[A] 소위 같은 종류의 영업에 대한 승낙은 특정점포에서의 영업에 대한 것이므로 승낙의 상대방은 물론 그 권리를 승계한 사람이 특정 점포에서 동종영업을 하는 것도 묵시적으로 승낙한 것으로 봐야 한다. 따라서 D의 승계인인 G는 약국영업을 할 수 있다.

[Q] B는 편의점이 아닌 다른 영업을 하고 싶다. 그렇다면 B는 어떤 절차를 거쳐야 할까

[A] 상가와 같은 집합건물에는 구분소유자(임차인은 포함되지 않는다)로 구성되는 관리단이 존재한다. 업종제한약정을 변경하기 위해서는 관리단의 동의 또는 관리단규약에 따른 변경절차가 요구된다. 따라서 B는 관리단의 동의를 받거나 관리단집회에서 규약을 제정하도록 하고 규약에 업종제한과 그 변경에 관한 규정을 포함시켜 그 규정에 따라 업종을 변경해야 한다.

대부분의 규약은 업종변경으로 인해 영향을 받는 동종 업종 구분소유자의 동의를 얻도록 규정하고 있다.

김용석 서울중앙지법 부장판사