재건축아파트 투자 거품 조심/서울 저밀도 11개단지 주변보다 26%비싸

‘재건축아파트 투자 손떼라.’

최근 서울지역 집값 상승을 이끌고 있는 대부분의 저밀도지구 아파트에 ‘거품’이 끼었다는 지적이 나왔다.그동안 정부의 재건축 규제 강화탓에 상대적으로 괜찮은 투자처로 인식돼 온 서울 5개 저밀도지구는 최근 잠실지구 사업승인 일정이 확정되면서 가격 인상 조짐을 보이고 있다.

그러나 부동산 정보업체 텐 커뮤니티가 저밀도지구 주요 아파트 38개 단지의 가치를 주변 아파트와 비교한 결과,11개 단지는 최고 26%나 가격이 높게형성된 것으로 조사됐다.

부동산 전문가들은 “재건축단지에 대한 ‘묻지마 투자’는 이미 지났다.”며 “사업일정,지분율 등 아파트값 상승을 이끌 수 있는 주요 요인을 꼼꼼하게 살펴본 뒤 투자해야 한다.”고 지적했다.

◆저밀도지구 아파트 더이상 돈 안된다

저밀도지구에 속한 강남권의 A아파트 10평형대는 32평형짜리를 배정받을 수 있다는 기대감에 현재 매매가가 3억 4000만원대에 형성됐다.이는 인근 32평형 아파트 4억 8500만원보다 훨씬 싼 것처럼 보이지만 추가 부담금 등을 감안,현재 가치를 따져보면 1800만원(5.8%) 가량 비싼 셈이다.

반면 26개 단지는 현재 가치에 비해 매매가가 5∼39%가량 낮은 가격에 형성돼 있어 그 만큼의 추가 상승 기대를 가질 수 있는 것으로 조사됐다.

텐 커뮤니티는 그러나 추가 상승 기대를 가질 수 있는 단지들도 재건축 일정 지연,금융비용 상승 등 변수가 많은 만큼 투자에 신중할 필요가 있다고설명했다.

인근 일반 아파트의 동일 평형보다 싼 가격에 사더라도 몇년 뒤에 재건축이 성사될지 등 불투명한 요소가 많다는 얘기다.더구나 금리 인상까지 고려하면 섣부른 투자는 금물이다.

텐 커뮤니티 관계자는 “신규 아파트 프리미엄 등은 반영하지 못했지만 최대한 유사 아파트와 비교하는 방식으로 재건축 아파트의 현재 가치를 추정했다.”면서 “무모한 투자는 삼가야 할 것”이라고 말했다.

◆일반 재건축단지도 가격 약세

올 서울 강남 집값을 부채질했던 은마아파트는 지난 10월 재건축 불가판정을 받은 뒤 하락세를 면치 못하고 있다.

은마아파트의 가격은 지난 8월 정점을 기준으로 5000만∼6000만원 빠졌다.31평형 4억 7000만원,34평형은 5억 7000만원 수준이지만 매수세는 그리 많지않다.

인근 부동산랜드 관계자는 “봄 이사철을 기대,매수문의가 조금 늘었지만거래는 거의 이뤄지지 않고 있다.”고 말했다.

단지 규모가 전국 최대인 서울 둔촌 주공아파트도 약세를 보이고 있다.특히 최근 시공사 선정을 연기하면서 더더욱 가격이 떨어졌다.

지난 10월과 비교하면 주공 1단지 16평형은 3억 1000만원에서 2억 9000만원으로 2000만원 떨어졌다.18평형,25평형도 각각 2000만원 가량 떨어진 3억 2000만원,4억 8000만원 수준에서 거래가 이뤄지고 있다.

김경두기자