재개발 주택 돈된다

‘이제는 재개발이다’ 소형평형 의무 비율 부활과 용적률 규제 등으로 재건축 아파트 수익성이 낮아진 가운데 재개발 주택이 새로운 투자상품으로 떠오르고 있다.

재개발 지구는 전용면적 18평 이하와 18평 초과∼25.7평이하 규모가 각각 40%,25.7평 초과가 20%로 이미 평형별 건립비율이 정해져 있어 소형평형 의무비율의 적용을 받지 않는다. 이에 따라 재건축 아파트에 몰렸던 투자자들의 상당수가 재개발로 발길을 돌릴 것으로 전망된다.

[소액투자 가능] 재개발 투자의 이점은 재건축 아파트에 비해 투자비가 적게 든다는 점이다.

재건축 아파트는 전세를 안고 사더라도 억대의 돈이 필요하지만 재개발 주택은 전세를 끼고 사면 보통 5,000만∼1억원이면 살 수 있다.재개발이 진행돼 이주가 시작되면 이주비를 받아 전세금을 돌려 줄 수 있어 큰 돈이 들어가지 않는다.

[수익률도 높아] 다음달 분양예정인 서울 은평구 불광 1구역의 경우 재개발추진 당시인 96년에는 평당 땅값이 180만∼200만원 정도였다.97년 시공사 선정당시엔 280여만원대,구역지정직후 350만원,사업승인때는 450만대로 올랐다.분양을 앞둔 지금은 500만∼550만원으로 뛰었다.5년사이 2~3배이상 가격이 뛰었다.

은평구 응암 7구역도 평당 땅값이 200만∼240만원대였으나시공사가 정해진 후 평당 250만∼300만원대로 오르면서 거래가 부쩍 늘었다.

[투자 요령] 재개발주택의 가격은 주로 구역지정·시공사선정·조합설립·사업시행인가·관리처분 단계에서 오른다.

사업이 진행될 때마다 조금씩 오른다. 재개발·재건축 전문미리주닷컴의 김종수 부장은 “재개발투자는 사업시행인가시점을 앞뒤로 재산재평가가 이뤄지는 시기가 적기”라고말했다.

[이것만은 챙기자] 재개발투자에는 함정이 많다.‘묻지마투자’는 절대 금물이다.

재개발은 사업주기가 길다.재개발 추진위가 구성된 후 10년이 넘게 걸리는 경우도 많다.또 구역지정후 2년내에 사업추진이 안되면 구역지정이 취소된다는 점도 알아둬야 한다.

조합에 내분이 생겨 비상대책위원회가 구성된 곳, 조합집행부가 자주 바뀌는 곳 등은 피하는 게 좋다.재개발은 추진단계에서 부터 건설회사가 개입한다.시공사가 튼튼하지 못하면 사업추진에 어려움을 겪을 수 있다.

김성곤기자