세입자 주거생활 실질 보장/대법 전세보증금 관련 새 판결 의미

◎전세금 전액 회수때까진 세입자권리 인정

대법원이 경매로 집이 넘어갔을때 전세 입주자가 보증금을 다 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 된다고 판결한 것은 임대차보호법의 취지에 따라 주거생활의 안정을 보장하기 위한 것이다.

그동안 하급심은 전세 입주자가 경매에 참석한 뒤 배당을 통해 보증금을 일부라도 돌려받았다면 임대차계약이 끝난 것으로 봐야 한다고 판결,세입자가 집을 비워줘야 했다.

그러나 이번 판결로 앞으로는 임대차 보호법에서 정한 요건을 갖춘 상태에서 경매에 참여했다면 전세 보증금 규모에 관계없이 집을 비워주지 않고 경락인에게 잔액을 돌려받을수 있게 됐다.

95년 10월19일부터 개정된 이 법 시행령 3조1항에는 서울시와 광역시의 3천만원 이하 전세입주자는 1천2백만원을,나머지 지역의 2천만원 이하 입주자는 8백만원을 무조건 우선 변제받는다고 돼 있다.

이 사건 세입자인 김씨는 개정 전의 임대차보호법에 따라 경매를 통해 1천5백만원 중 5백만원만 우선 변제받자 경락인에게 집을 비워주기를 거부했다.

지금까지는 다른 저당권 등과 우선순위를 가려 나머지 잔액을 돌려받아야 했다.설사 변제받지 못하더라도 집을 비워줘야 했다.그러나 임차보증금 모두를 돌려받을 때까지 계속 버텨도 된다는 것이 이날 대법원 판결의 골자이다.



이에 따라 앞으로는 세입자가 주택인도와 주민등록을 마치고 임대차계약증서상에 확정일자를 명시하면 보증금을 사실상 우선 변제받을수 있을 것으로 보인다.

대법원 서기석 재판연구관은 “주택인도와 전입신고만 하고 확정일자를 받지않고 있다가 나중에 다른 사람이 저당권을 설정한 것을 알고 뒤늦게 확정일자를 설정하면 경매때 다른 저당권보다 임대보증금을 우선 변제받을수 없다”면서 “이때는 경매에 참여해 배당을 요구하지 말고 경락인을 상대로 임대차 보증금 반환청구 소송을 내 보증금을 받으면 된다”고 덧붙였다.<박현갑 기자>