부동산거래 「사실상의 실명제」 도입/부동산등기 특조법안 내용

◎명의신탁 금지규정 어겨도 3년이하 징역/등기신청 시한넘기면 과태료 1∼5배 부과/소유권이전 계약서 시장ㆍ군수 검인받아야

8일 법무부가 마련한 부동산등기에 관한 특별조치법은 부동산투기를 막아 천정부지로 치솟고 있는 부동산 가격을 억제시키고 건전한 부동산거래질서를 확립하는 것을 목적으로 하고 있다.

미등기 전매행위자에게 3년 이하의 징역등 형사처벌을 하는 한편 소유권 이전등기를 하지 않으면 과태료를 물게 할 수 있는 조항을 신설,미등기를 하지 않으면 과태료를 물게 할수 있는 조항을 신설,미등기 전매행위를 근절하려 하고 있다.

이와함께 타인의 명의로 등기를 하지 못하도록 명의신탁 금지조항을 두어 역시 3년이하의 징역에 처할 수 있도록 한 것은 사실상의 부동산거래 실명제를 도입한 것으로 볼 수 있다.

법무부의 관계자는 이날 『새 특별조치법이 지난해 정기국회를 통고한 개발이익환수법,토지초과이득세법,택지소유상한법 등 토지공개념 3개법 안과 함께 부동산투기를 억제시킬 수 있을 것』 이라고 낙관했다.

법안의 주요내용을 살펴본다.

▷미등기 전매행위금지◁

매매계약의 잔금을 다 지급하면 소정 시일안에 이전등기를 마쳐야 하며 등기의무를 이행하지 않은 채 제3자에게 전매할 수 없다.

매매계약을 맺은 뒤 잔금을 다 지급하지 않은 상태에서 다른 사람에게 전매한 때에도 반드시 이전등기 절차를 거쳐야 한다.

이들 어기면 3년이하의 징역이나 부동산의 공시지가 또는 건물기준시가의 10∼50%를 벌금으로 물린다.

▷소유권이전 등기신청의무◁

부동산 소유권을 넘겨 받기 위해 계약을 체결한 사람 즉 매수인은 잔금을 다 지급한 날로부터 1개월안에 등기신청을 해야 한다. 이를 위반하면 1개월마다 등록세의 1 ∼5배를 과태료로 물어야 한다. 현행 등록세는 기준시가의 3%이다.

아울러 미보존 등기부동산을 처분한 경우에는 게약을 체결한 날로부터 1개월안에 반드시 소유권 보존등기를 신청하도록 했다.

▷명의신탁금지◁

미성년자 또는 기업체 임직원 등의 이름을 빌려 등기신청을 할수 없다. 다만 신탁법의 규정대로 등기부에 신탁자를 기재했을 때에 한해 명의 신탁등기를 인정한다. 이 조항은 명의신탁을 했을 경우 사법상의 효력까지 부인하는 것은 아니나 사실상의 권리관계에 부합하는 등기를 하도록 한 것이다. 위반했을 때는 3년이하의 징역이나 벌금을 물리도록 돼 있다.

▷등기원인등의 허위기재 금지◁

토지거래를 회피할 목적으로 매매를 증여로 위장하거나 소유권 이전등기를 해야 하는데도 가등기로 하는등 등기원인과 목적을 허위로 기재하는 것을 금지한다.

이에 대한 처벌은 앞서의 미등기전매 등과 같다.

▷전매시 검인 신청의무◁

매매ㆍ증여ㆍ교환ㆍ화해 등 소유권이전을 목적으로 계약을 체결한 경우 시장ㆍ군수의 날인이 찍힌 검인계약서를 등기소에 제출하여야 등기가 가능하다.

소유권이전을 목적으로 계약을 체결한 사람이 등기신청을 하기 전에 제3자에게 전매하려고 할 때는 반드시 원래의 계약에 대한 검인을 받도록 의무화했다. 이 조항도 미등기전매의 방지를 위한 의무규정이라고 볼 수 있다.

원래의 계약에 검인을 받지 않고 제3자와 전매계약을 체결한 사람은 3년이하의 징역에 처하도록 했다.

▷검인계약서 제도보완◁

매매ㆍ교환뿐만 아니라 모든 부동산의 소유권이전을 목적으로 계약을 맺은 매수인은 등기신청을 할때 계약서에 시장ㆍ군수의 검인을 받아 제출해야 한다.

이때의 계약서는 대금등이 기재됐을 경우에만 검인이 가능하다.

새 법안은 이밖에도 부동산거래에 관해 행정관청등의 허가ㆍ동의ㆍ승낙이 필요한 때는 등기원인이 판결ㆍ제소전 화해 등의 경우라도 등기신청때 토지거래허가서 등을 제출하도록 의무화 했다.

이같은 법안에 대해 법조계 일각에서는 『부동산투기를 억제시킨다는 명목아래 지나치게 개인의 사적자치원칙을 무시하고 있다』고 지적하고 『형량 또한 매우 높고 일률적이어서 국회심의 과정에서 다시 조정되어야 할 것』이라는 의견이 대두되고 있는 것도 사실이다.

그러나 법무부는 『투기와 무관한 대다수의 일반 국민들에게 불편ㆍ부담이 주어지지 않도록 입법했다』고 설명하고 『등기의무를 위배하더라도 사법적인 효력은 인정되는 대신 절차 또는 의무부여를 위배한 대가로 처벌을 받게 될 것』이라고 덧붙이고 있다.<오풍연기자>

□등기의무의 구체적 내용

●내 용

등기의무

<1>소유권이전 등기신청

등기신청 가능일시부터 1개월내 신청의무

<2>소유권보존 등시신청

보존등기를 미필한 부동산소유자가 매도시 계약일로부터 1개월내

<3>실제내용과 부합하는 등기 신청

등기원인 목적의 허위기재금지

<4>명의신탁 금지

타인명의로 등기(명의신탁)금지

<5>소유권이전 등기신청시 검인계약서 첨부

(1)사후검인계약서 첨부필수

(2)매매계약후 검인받지 않으면 전매계약체 결금지

<7>등기신청시 토지거래 신고필증 첨부

신고지역내 신고필증 첨부의무

<8>미등기 전매행위금지

등기신청 가능한 자가 등기신청없이 전매계약 체결금지

●주 체

<1>소유권이전 등기신청

등기권리자(매수인)

<2>소유권보존 등기신청

등기권리자(부동산 소유자)

<3>실제내용과 부합하는 등기신청

등기권리자(매수인)

<4>명의신탁 금지

등기권리자(매수인 행위자)

<5>소유권이전 등기신청시 검인계약서 첨부

(2)전매행위자

<7>미등기 전매행위 금지

전매행위자

●처 벌

<1>소유권이전 등기신청

과태료

<2>소유권보존 등기신청

과태료

<3>실제내용과 부합하는 등기신청

형벌

<4>명의신탁 금지

형벌

<5>소유권이전 등기신청시 검인계약서 첨부

(1)미첨부시 등기 불가

(2)형벌

<6>등기신청시 토지거래 신고필증 첨부

미첨부시 등기불가

<7>미등기 전매행위 금지

형벌